项　目　可　行
    
    一、项目介绍：
    １、 地理位置：本地块位于**区光荣道延长线北侧，四至为东至：瑞通小区。南至：津霸公路（光荣道延长线）。北至：瑞顺里小区。西至：天津市师范学校。距离外环线约１公里。
    ２、 规划方案：本地块占地约108亩，规划建筑面积１１万平方米，其中多层８万平方米，小高层３万平方米。区内规划幼儿园一座。
    ３、 周边楼盘：（附图）
    楼盘名称 地      点 价格（元/m2）） 开盘（入住）时间 备     注
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    翡 翠 城 **丁字沽三号路延长线 一层4200，二层3900，五层3500。均价3870 03年8月开盘 带装修800元/m2左右。
    奥　　园 **丁字沽三号路延长线 一期开盘350004年4月4000均价2900 04年8月开盘5月开始内部认购 带装修800元/m2，一期130m2以上有剩余。
    富山东晶花园 **丁字沽三号路延长线 均价3000 已售完
    燕宇艺术城 **丁字沽三号路延长线 一层2898，二层，2978，三层，2998，四层2918，五层2818，六层2718。均价2888 04年4月29日开盘，05年6月入住，面积90~130m2。
    瑞景经济适用房 杨咀项目北侧 由政府投资，房管局调配的经济用房，购房人需有三证。 面积50~100m2以上。
    瑞达里小区瑞顺花园瑞通花园 光荣道延长线北侧 二手房（顺弛）好楼层2600，其他楼层2400。均价2500 商品房已售完。
    
    
    二、项目分析：
    　１、项目优势：
    ⑴天津市近几年经济发展迅速，城市建设日新月异，城市区域外
    　扩，人均消费水平逐年提高。海河综合开发和城市基础设施建
    　设带动了房屋的大规模拆迁，房地产市场呈现“价升畅销”的
    　活跃局面，给房地产发展带来契机。
    ⑵随着政府对新四区改造建设的加快，光荣道及周边基础设施已
    　列为政府规划中，使本项目具有一定开发潜力。
    ⑶本项目位于**区，根据市政府对村镇改造的相关政策，土地
    　来源暂不通过市里招拍挂。
    ⑷项目所在位置周边成规模开发的成熟社区较少，为本项目提供
    　了充裕的运作时间。
    ⑸本项目价格定位略低于周边楼盘，在价格上有一定优势。房型
    　面积配比合理。
    ⑹建材集团大型国企的品牌及建材优势，使消费者买的放心，住
    　的舒心。
    ２、项目劣势：
    ⑴目前本项目周边配套设施不完善（如交通、购物、医疗等），
    　现状为津霸公路，光荣道延长线尚未施工。项目周边为外环线
    　以内的农村，老建筑偏多，且比较嘈杂，居住和配套环境有待
    　改善。本项目现状周遍环境对消费人群的消费心理存在一定影
    　响。
    ⑶本项目距离正在建设的瑞景居住小区（由政府投资建设的经济
    　适用房）较近，存在客源分流的危险，加剧了市场竞争，对本
    　项目存在一定威胁。
    ⑷本项目前期投入拆迁资金达8000万，资金压力较大。
    ⑸配套、建材及人工费价格上涨，增大开发成本，提高了成本控
    　制难度。
    三、项目成本估算（按11万ｍ2计算）
    
    内       容 测  算  依  据 总 投 资万元 单位成本元/m2
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    一、楼　面　价 8723 793
    1、拆迁费 6630万元（住宅）+200万元（公建） 6830 621
    2、拆迁补偿费 3900元/户×314户 123 11
    3、拆迁管理费 10元/m2×11万m2 110 10
    4、政府收益 100元/ m2×11万m2×50% 550 50
    5、杨咀村与龙德房地产公司补偿费 1000万元 1000 91
    6、土地受让契税 10元/ m2×11万m2 110 10
    二、前期费用 880 80
    1、招投标、监理、质检 13元/ m2×11万m2 143 13
    2、临时水、电（315变压器） 6元/ m2×11万m2 66 6
    3、设计费 10元/ m2×11万m2 110 10
    4、墙改基金、环保 5元/ m2×11万m2 55 5
    5、人防 40元/ m2×11万m2 440 40
    6、购图、详勘、详规、土地确权、规划管理费、点制记等 6元/ m2×11万m2 66 6
    三、土　　建 9565 870
    1、框轻（含基础处理，不含设备） 1000元/ m2×3万m2 3000 855
    2、多层（含基础处理，） 800元/ m2×8万m2 6400
    3、不可预见 15元/m2×11万m2 165 15
    四、大　配　套 115元/ m2×(11－2.1625)万m2(2.1625为主房面积) 1016 92
     115元/ m2×(11－4.4672)万m2(4.4672为主房+附房面积) （751） （68）
    
    
    五、小区内配套（管网） 3916 356
    　1、上　　水 25元/ m2×11万m2 275 25
    　2、排　　水 30 m2×11万m2 330 30
    　3、煤气（基金、工　程、表、灶） （20+28+6）×11万m2 594 54
    　4、电　　力 单电90×3万m2＋双电100×8万m2 1070 97
    　5、暖气(外网30、征地费　　40) 70元/m2×11万m2 770 70
    　6、智能化（含通讯，有线） 40元/ m2×11万m2 440 40
    　7、绿化、道路、路灯 40元/ m2×11万m2 440 40
    六、设　　　备 580 53
    　1、电梯（11层按25万一部，7、8层按20万一部，共设16部） 25万元×6＋20万元×10 350 32
    2、消防（11层消防系统40元/ m2，7、8层消防系统26元/m2） 40×3万m2 120 11
    3、二次给水 10元/ m2×11万m2 110 10
    小　　　计 24684（24420） 2244（2220）
    七、销售费用 30元/ m2×11万m2 330 30
    八、管　理　费 64元/ m2×11万m2(含34元/m2大修基金) 704 64
    九、财务费用 30元/ m2×11万m2 330 30
    十一、税　　费 (290-34)元/m2×11万m2 2816 256
    十二、合　　计 28864（28600） 2624（2600）
    
    
    项　　目 金　　额（万元） 单位价格（元／ｍ2） 备　　注
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    1、销售收入 2800元/m2×11=30800
    2、项目成本 2244元/m2×11=246842220元/m2×11=（24420）
    3、销售税金 2800×5.55%×11=1709 155.4
    4、销售费用 30×11=330
    5、销售利润 4077（4341） 370.6（394.6） 1－(2+3+4)
    6、销售利润率 13.24% （14．1%）　
    7、管 理 费 64×11=704
    8、财务费用 30×11=330
    9、利润总额 3043（3307） 276.6（300.6） 5－(6+7)
    10、所 得 税 2800×3.3%×11=1016
    11、净 利 润 2027（2291） 184.3（208.3） 8－9
    12利 润 率 6.58% （7.44%）
    项  目  收  益  表
    注:税费中含区留营业税+所得税约计100元/m2,100%返还开发商。
    
    
    
                                                                   2004年5月