摘要：保险制度与房地产行业的结合是本文的立足点。针对行业风险，本文探讨了建立深圳房地产经纪行业执业责任保险制度的初步框架及推行建议，以适应蓬勃发展的深圳房地产存量市场，同时也为房地产经纪行业的创新提供基础研究。
　　关键词：房地产经纪行业 执业责任保险
　　一. 深圳房地产经纪行业职业责任保险制度建立的背景
　　（一）行业现状
　　房地产三级市场是以存量商品房（包括住宅、写字楼和商铺等）交易为主体的市场，一般由房地产经纪人执行操作。深圳房地产三级市场发展自上世纪90年代以来，已经有20多年历史。截止2013年6月，深圳三级市场按交易面积计算占据70%的交易量，全线超过新房市场。同时也是全国占比最高的城市，其发展已具备了推行风险管理措施的基础。
　　（二）房地产经纪行业的风险特点
　　风险的解释有三种观点：一是将风险视为机会，风险管理的目的是试图测算风险与回报之间的关系；二是将风险视为危险；第三种观点介于前两者之间，将风险看作不确定性。本文沿用第二种观点。
　　房屋交易的特殊性在于：
　　1. 交易金额大，交易风险超出买卖双方与经纪方的承担能力；
　　2.交易周期相对较长：特别是业主的房产证还处于银行抵押状态时。
　　房地产经纪人面临的风险主要包括：
　　a.对交易房屋了解不充分
　　1、产权状况
　　（1） 物业是否属于可上市交易的商品房，因为有可能是军产房、小产权房等；
　　（2） 房屋是否处于限制出售状态；
　　（3） 房屋是否存处于抵押、查封状态；
　　（4） 房屋是否为非法建筑或已被列人拆迁范围；
　　（5） 产权是否属于共有，共有产权的处置必须征得其它所有共有权人的同意；若产权共有人非夫妻关系，必须将定金、首期款及其它楼款按房产证上列明的比例分别转付给产权人；
　　（6） 不清楚产权人对财产的处置能力，即该产权人是否行为受限权利人，若受限则卖方物业处分权归其监护人所有。
　　2、房屋其他附带条件
　　（1） 房屋是否带车位、学位；
　　（2） 房屋是否带租约出售；如属带租约出售的房屋，是否有租客的放弃优先购买权声明；
　　（3） 交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
　　如果房地产经纪人明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任。此外很多情况下，房地产经纪人也处于信息不对称一方。委托人（一般指卖方）可能刻意隐瞒交易房屋的真实情况或是制造虚假证明，此类行为往往导致另一委托人（通常指买方）将经纪方作为被告或第三人告上法庭，经纪方因此而蒙受损失。
　　b.签约中存在的风险
　　房产交易合同涉及的条款众多，而交易合同中一些约定不明、未作特殊约定的事项往往容易引起法律纠纷，如：
　　1、合同条款约定不明确
　　（1） 首期款具体金额是否包括定金、定金是否包括诚意金，这几项费用的关系约定不明，导致不同款项的归属引起争议；
　　（2） 经纪方佣金与赎楼费用、担保费用、按揭费用等约定不清；
　　（3） 办理按揭时间、赎楼时间不合理，甚至前后颠倒，导致交易失败。
　　2、对买卖中的特殊情况没有做出特别约定或约定不明确
　　（1） 没有约定交楼时间（包括业主、租客未能及时搬离），买方不能如期入住，造成买方经济损失；
　　（2） 带租约出售的房屋，没有约定租客租赁押金的交收时间；
　　（3） 没有登记物品清单，导致买卖双方交易后产生纠纷。
　　3、经纪方轻易做出承诺
　　经纪方为尽快促成交易，经常对经纪方不能控制的事情做出承诺，如银行按揭成数、赎楼费用、过户时间、卖方收款时间等。银行按揭成数由各商业银行根据央行或银监会最新政策制定，时有变动；另外，买方的个人信用也影响按揭成数和利率的界定。而由于各银行对赎楼的要求不同，从而影响赎楼时间，因此过户时间、收款时间也难以准确掌握。一旦经纪方擅自许下的承诺无法兑现，则就容易引发纠纷。
　　4、买方主体发生变更时，没有签署书面文件
　　在买卖双方签订《二手房预约买卖及居间服务合同》后，若买方主体发生变更，必须得到卖买双方的书面同意，但经纪方往往为了便捷而跳过这一环节。
　　c.经纪人处置失当
　　经纪人由于种种原

，很可能擅自处理敏感事宜，特别是交易资金部分。例如在对违约事实界定不明确或没有确切证据的情况下，经纪人员错误地将定金交由卖方没收或退还给买方。
　　d.佣金风险
　　佣金作为房地产经纪机构从事经纪业务的合法报酬，是房地产经纪机构存在和发展的根本目的。客户道德风险往往造成佣金收不齐或无法收佣。它是经纪人在执业过程中面临的主要风险之一。由于我国目前尚未建立起完善的信用体系，法律法规对于房地产交易过程中客户违约跳单等问题缺乏有效约束，客户违约成本较低，这为一些信用不佳的客户逃避违约责任提供了便利。譬如，一些购房者通过和经纪人的多次接触间接套取房源信息，甚至在通过经纪方牵头与卖家取得联系以后，就跳开经纪与卖家直接交易，逃避支付佣金，这种行为破坏了房地产经纪活动的市场运行规则，严重打击了房地产经纪人的执业信心。
　　引起佣金纠纷的原因主要有以下几种：
　　1、由买卖双方私下交易（俗称“跳单”）引起的纠纷；
　　2、交易过程中，一方中途退出交易而引起的佣金支付问题；
　　3、委托人以特定理由逃避支付佣金而导致无法收到佣金的风险。
　　e.行家竞争风险
　　除了客户道德风险外，经纪人还会面对来自行家的恶性竞争。一个经纪人员拿到盘源或带客看房后，会有其他经纪机构的业务员许以各种优惠抢盘或抢客。譬如，经纪人a花费大量时间精力，与客户基本谈妥，这时经纪人b以更低的佣金为诱饵，撬走客户。由于法律在这方面的规定尚属空白，因此目前对这种客户跳单和行家撬单的行为，还缺乏有效约束，这使得房地产经纪人的工作成果难以得到保障。 　f.政策法律风险
　　所谓政策法律风险，指因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）及相关法律法规发生变化而引致的风险，是一种系统性风险。在房地产领域，政策的变化可能会引起市场价格的变化，房地产交易从开始到最终完成需要一段比较长的时间，如果在这段时间内，房产价格发生变化（上涨或下跌），很可能会引起卖家或买家的违约。
　　此外，新的法律法规出台，而经纪人又未能及时了解这一变化，或者经纪人对相关法律法规不熟，从而导致签署的合同缺乏法律效力或者引发与客户之间纠纷，这也是经纪人在执业过程中经常遇到的情况。
　　（三）风险管理策略选择
　　如下图所示，根据风险发生的频率及风险可能造成的损失，可以把风险分为四类：低频低损、低频高损、高频高损、高频低损。对应不同的风险，可以采取不同的风险管理策略。由以上分析可见，房地产经纪执业风险发生频率相对于经纪人而言，可能是偶然事件，因为大多数的经纪人都训练有素，有一定的从业经验。然而一旦发生风险，就会造成比较高的损失。因此房地产经纪执业风险属于低频高损类的风险，可适用于“风险转移”策略。
　　二.建立房地产经纪行业执业责任保险制度及其意义
　　保险是风险转移策略的一种方式。“执业责任保险”是责任保险的细分市场，它是指以专业人员在履行专业服务过程中因疏忽、过失造成其委托人或其他利害相关人的财产或人身伤亡所应承担的赔偿责任为标的的一种责任保险[1]。“疏忽或过失行为”可以理解为被保险人作为专业技术人员，因疏忽大意而未能按照职业要求的谨慎性标准行事，给受害人造成经济损失的行为[2]。通常，执业责任保险人将被保险人有无“过失” 的行为作为理赔的一个要件，被保险人因无过失行为所承担的经济损害赔偿责任一般不属于保险责任范围。
　　执业责任在我国适用“过错原则”的最根本原因在于职业技术人员所从事的工作本身具有的”不确定性”或”非确定性”[2]。
　　执业责任保险在国内发展时日尚短，还主要集中在律师、会计、保险经纪等行业。“房地产经纪行业执业责任保险”是执业责任保险的子集。国内对“房地产经纪行业执业责任保险”尚无明确定义，在美国，有一种房地产过失与遗漏保险（real estate errors and omissions insurance），对房地产经纪人由于执业疏忽、过失而造成的消费者损失进行承保。借鉴国外及国内其他行业执业责任保险相关论述，并结合房地产经纪行业基本特性，本文将“房地产经纪行业执业责任保险”定义为：
　　“房地产经纪行业执业责任保险”是指以房地产经纪机构或其经纪人员在从业过程中，因疏忽、过失造成其委托人或利

害关系人的财产损失或人身伤亡，所应依法承担的赔偿责任作为保险标的的一种执业责任保险。
　　笔者认为，由于房地产交易环节繁杂、涉及法律法规众多、交易金额又往往较大，导致房地产经纪人在执业过程中面临诸多风险。为转移房地产经纪人的执业风险，保障委托人或其他利害人以及经纪方的合法利益，房地产经纪行业也可以考虑建立起执业责任保险制度。
　　此外，建立房地产经纪行业执业责任保险制度的意义还在于：
　　1、规范房地产经纪行业发展，提高行业整体抵抗风险的能力和社会公信力；
　　2、填补保险业在执业责任保险领域的一块空地，有利于其完善业务体系，开拓新的业务增长点；
　　3、有利于促进社会和谐稳定，房地产经纪执业责任保险具有明显正外部性特征，能产生良好的社会效应。
　　三.深圳房地产经纪行业执业责任保险制度设计
　　（一）保险对象
　　绝大部分行业的执业责任保险是以行业机构作为保险对象，如保险经纪人执业责任保险、保险代理人执业责任保险、注册会计师执业责任保险等。深圳房地产经纪行业推行执业登记牌照制度已有多年，但行业中没有拿到牌照的从业人员依然不少，由于执业牌照尚未实现完全覆盖，经纪从业人员流动性又比较大，对经纪人执业行为的监管比较薄弱，因此，以经纪从业人员作为保险对象推行执业责任保险比较困难。从深圳房地产经纪行业目前的发展阶段看，机构是市场运营的主体，也是承担风险的主体，建议以经纪机构作为保险对象。
　　（二）保障范围
　　房地产经纪行业面临的主要风险可以归纳为以下三类：
　　1、经纪人过失风险
　　此类风险是由经纪机构的雇员在执业过程中的过失行为所导致的，包括以下几方面：
　　（1）对交易标的物的失察风险：经纪人在执业过程中存在执业瑕疵，未能对交易标的物的产权状况、产权人情况及房屋质量尽到明晰的查察义务。
　　（2）无恶意的道德风险：经纪人在从业过程中为促成交易行为，往往会做出一些承诺，而这种并无恶意的承诺很可能因为无法兑现而导致纠纷，此类风险亦可划为执业过程中的过失行为。
　　（3）合同过失风险：房产交易合同涉及的条款众多，而一些经纪人员因为经验不足，对交易合同中的一些条款约定不明、未作特殊约定或做出错误约定，此类行为亦可划归执业过失行为。
　　（4）丢失重要文件风险：指经纪人员由于疏忽在交易过程中丢失重要交易文件而引发的风险。
　　2、雇员诚信风险
　　此类风险指由于经纪人员的故意、恶意行为所引发的风险，包括经纪人员私吞佣金，将客户定金或首期款挪为它用，隐瞒经纪机构做私单等行为。
　　3、机构经营风险
　　此类风险指经纪机构经营过程中面临的市场风险，包括以下几方面：
　　（1）经纪机构的客户故意拖欠或不给佣金；
　　（2）由于市场及政策原因而导致的经营风险；
　　（3）自身经营决策失误带来的风险。
　　狭义的执业责任保险，其保障范围一般只包括执业过失风险。广义的执业责任保险，其保障范围则不仅包括执业过失风险，还包括雇员诚信风险、机构经营风险等。为简化操作，建议执业责任保险只包含执业过失风险。 （三）责任免除
　　纵观各行业执业责任保险条款，对除外责任的规定大同小异，一般而言，责任免除条款主要包括三个部分内容：
　　1、 保险公司对因不可抗力（战争、天灾、政策变动等）引发的损失不负责赔偿；
　　2、 保险公司对因被保险人的故意行为而引发的损失不负责赔偿；
　　3、 保险公司对被保险人在非执业过程中造成的损失不负责赔偿。
　　“责任免除”与“保障范围”属互补关系，“保障范围”厘清后，“责任免除”范围也就基本可以确定下来。房地产经纪行业执业责任保险条款中的“责任免除”规定，可以依循其他行业的惯例。
　　（四）保险费用
　　保费的计算方式主要有下列几种：
　　1、按赔偿限额收取费用
　　这种收费方案以赔偿限额为基础，根据赔偿限额确定费率，其计算公式一般为：
　　年保险费=赔偿限额*赔偿限额对应费率
　　2、按业务收入收取费用
　　这种收费方案以被保险人业务收入为基础收取保险费用，投保人预估被保险人在保险期限内的业务收入，以此计算预收保险费，计算公式为：
　　预收保险费=被保

险人预计当年业务收入*费率
　　实际保费超过预收保费的差额，由投保人或被保险人补交，预收保险费超过实际保费的差额，由保险人退还给投保人。
　　3、按业务收入、赔偿限额综合确定费率
　　这种收费方案依据被保险人的业务收入及赔偿限额大小综合确定费率。
　　4、按专业人数收取费用
　　这种收费方案首先确定每个人的收费标准，然后根据投保人拥有的专业人数计算收取费用，计算公式一般为：
　　年保险费=每人收费标准*具有专业资格的人数
　　5、在基本费用基础上进行调整
　　这种收费方案的保险费由基本保费和调整系数构成，投保人应缴的保险费为基本保费与调整系数相乘得到，即
　　年保险费=基本费用*调整系数
　　调整系数有许多种类，如营业性质调整系数、财务状况调整系数、经营水平调整系数、诉讼经验调整系数等。
　　如果投保期限不足一年，则应收保费在年保险费基础根据短期费率进行调整，即：
　　应收保费=年保险费*短期费率
　　四.房地产经纪行业执业责任保险制度的执行难点
　　执行难点包括过失责任的界定、投保人、保费收取方式、约定的赔偿限额等。
　　以理赔环节为例，理赔是联系保险公司和保户的重要纽带，是保险经营流程的重要一环。改进理赔服务，是提高社会经济效益的有效途径。
　　该环节主要应注意改进理赔的服务流程；完善理赔管理制度；加强理赔信息管理；加快保险公估机构的发展。
　　香港经验值得我们学习。
　　1990年2月，香港成立“保险索偿投诉局”，专责处理由香港居民持有的个人保单引起的索偿投诉。投诉局的营运经费来自会员公司，为投诉人提供免费服务。
　　投诉局内组建“保险索偿投诉委员会”，目的是提供独立及公平的裁决，解决保险公司和投保人之间的纠纷。委员会是独立的组织，由独立人士担任主席，其任命必须先获得财经事务及库务局局长的批准。委员会另有四名成员，其中两名来自保险业，其余两名是业外人士。
　　目前，委员会可以裁定的赔偿限额最高不超过70万港元，承保商会员必须遵守委员会的裁决。倘若投诉人拒绝接纳委员会的决议，有权采取法律行为。委员会的决定并不影响其法律权利。
　　五.制度推行建议
　　（一）加大执业责任保险的知识普及
　　我国保险业起步晚，基础薄弱，全民保险的意识整体比较缺乏。为发展保险业，国务院第23号文件明确提出，要将保险教育纳入中小学课程，普及保险知识。所以保险宣传，特别是老百姓不熟悉的执业责任宣传，更应开辟多元化的宣传途径。“房地产经纪行业执业责任保险”对于地产经纪和客户都是新兴事物，更应在初始化阶段加强宣传。
　　其次，保险宣传还应遵守银监会和保监会共同发布的《关于规范银行代理保险业务的通知》。宣传材料应到按照保险条款，全面、准确得描述保险产品，在醒目位置对经营主体、保险责任、退保费用、现金价值和费用扣除情况等五大要素加以提示。
　　（二）激励为主，提高行业购买意愿
　　前文已经分析了房地产经纪行业执业责任保险应当保障的基本范围，即经纪人过失风险、机构雇员忠诚风险及相关必要费用三个部分。但是，就房地产经纪行业执业责任保险保障条款中是否应完整包含上述三个部分，存在较大争议，因为保障范围与保费成本成正比，保障范围越大，则相应缴纳的保费也就越多。针对这一矛盾，本文提出两种模式以供参考：
　　1、全面保障模式
　　这种模式下，保障范围涵盖房地产经纪行业涉及的各类风险，包括经纪人执业责任风险、佣金风险、雇员忠诚风险等，通过一份保单即可提供最全面的保障服务。其优势在于，保障范围全面，覆盖范围广泛，符合我们转移行业风险的初衷，并且在保单设计和管理上也比较方便。其缺点在于大而全，保费成本较高，一些投保人可能只对部分保障感兴趣，却要缴纳全额保费，从而降低购买意愿。
　　2、菜单选择模式
　　这种模式下，可以根据不同风险类别，设计不同的菜单选项，由消费者根据自身风险状况及成本考虑进行自主选择。譬如，我们可以将一些普遍存在的风险列入为基本保障范围，对一些并非普遍存在的风险保障则可以通过附加条款的形式体现，由投保人根据需要自主选择。其优点在于：更灵活，投保人可根据自身需要选择保障范围；更合理，投保人不需要为自身并

存在的风险买单；更便宜，投保人可以较低的价格购买自身需要的保障。不足在于，操作起来相对复杂，一些机构为降低保费而选择最低保障，导致风险难以转移。
　　（三）因势利导，慎重选择切入时机
　　建议制度的推行尽量选择在二手业务高位成交时，这样无论哪一种交缴保费的形式，经纪机构和经纪人员的接受能力会较强。
　　参考文献
　　[1] 张洪涛、王和，责任保险理论、实务与案例[m]，中国人民出版社，2005年，p280.
　　[2] 许琼飞，《责任保险》，中国金融出版社，2007年11月第1版，p299，p309-311，p355.
　　[3] 建设部，《城市房地产中介服务管理规定》，2001年8月.
　　[4] 建设部、中国人民银行，《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，2006年12月.
　　[5] 广东省人大（含常委会），《广东省经纪人管理条例》，1997年6月.
　　[6] 台湾，《不动产经纪业营业保证基金管理委员会组织及基金管理办法》，2001年6月.
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　　[8] 深圳市国土资源和房产管理局（今深圳市规划和国土资源委员会），《深圳市房地产行业管理规定》（征求意见稿），2009年1月.
　　[9] 张洪涛、王和，责任保险理论、实务与案例[m]，中国人民出版社，2005年，p292.
　　[10] 联合国，《2009年世界经济形势与展望（年中报告）》，2009年5月.
　　[11] 深圳市政府，《深圳市综合配套改革总体方案（2009年）》，2009年5月.
　　[12] 香港，《购买香港住宅物业用的地产代理协议》.
　　作者信息：徐枫（1978-），女，上海人，澳洲墨尔本大学应用商科硕士，北京大学金融学在职研究生，研究方向：房地产、金融。