摘要：土地整理行业具有专业性强、资金量大、与政府配合密切及整合社会资源能力强等特点和门槛，虽然受中央政府宏观调控等因素的制约，但也面临着政策支持、市场需求大、政府积极性高等较好发展环境，土地整理行业未来发展的趋势看好。本文同时对进入这类行业的国有平台公司、产业资本、信托公司、银行、以及其他类信托模式投资基金等竞争主体的竞争力做出综合分析和研判。
　　关键词：土地整理；特点；有利；竞争主体
　　一、土地整理行业特点
　　1、 土地整理项目对团队的专业性需要较强
　　要保证土地整理项目的顺利实施，实施团队需具备较高的行业知识专业性和实际操作项目的经验。在运作过程中需要管理者具备实际操作经验，对工程和项目涉及的政府工作部门工作方式理解深刻，方能实现投资回报。这也是该行业重要的进入门槛之一。
　　首先，在初期调研阶段，需要对项目区土地权属、用地现状、农民生活生产水平、生活需求、政府需求、复垦条件、当地土地和建设规划等多方面进行深入细致的调查，结合专业知识和经验进行土地复垦潜力分析和项目可行性分析；其次，从项目立项到最终验收，需要编制各项专业资料供有关部门审批，实施团队必须对编制技术规范和审批单位的要求、流程和办事人员有充分了解；第三，从项目开始到结束，需要与从村到省所有级别的政府相关部门不断沟通配合，签订各类协议，获得各项审批；第四，项目运行期间需要配合政府向当地村民多次宣传沟通，提高项目参与度；第五，实施期间对土地权属调整、补偿机制、回报机制、相关配合等需要进行针对性的专业方案设计和协议安排；最后，在项目结束后，需配合前期合同安排，整合资源，保证项目按期实现资金回报。
　　2、 土地整理中项目中的密切合作方为政府
　　对土地整理项目来讲，政府既是客户又是关键的合作方，对项目实施中各项资源的提供者都影响巨大。
　　首先，项目的所在地是政府行政管辖范围，发现有潜力的项目必须当地政府有积极性方有可能立项实施；第二，土地整理项目的牵头申报人为当地政府国土主管部门；第三，土地整理项目从方案立项到最终验收的部门均为政府主管部门；第四，项目具体实施中涉及到的拆迁、安置房修建、土地权属调整等都需政府的国土、规划、建设等部门批准；第五，项目实施过程中与村民协作，组织补偿等需要当地政府部门协助执行；最后，项目完成后指标通过土地出让产生的收益首先返回到政府账户，再由政府分配给项目公司。
　　3 、土地整理项目资金需求大，融资困难
　　土地整理项目单个资金需求体量大，单个项目需要投资1亿以上，中大型项目涉及投资规模5亿以上。而且根据规定，此项资金需要提前支付到专用账户用于支配。在这方面地方政府财政乏力，整理需求大的县级城市地方政府财政很难承受此类大额支出，如成都地区2012年简阳政府财政收入为12.2亿元。地方政府的收入来源主要是通过土地出让，而土地指标的受限对地方政府的收入影响很大。从融资渠道来看，传统的银行以及流行的信托以及发债都逐渐被国家所限制。2010年之前，银行贷款是地方政府债务扩张的主要融资方式。国家审计署调查显示，2010年底，地方政府债务资金来源中，79%是银行贷款，规模为8.5万亿元。2010年6月份国发19号文发布，停止地方融资平台贷款，对地方融资平台进行清理整顿，地方政府开始寻求以信托和债券为主的市场化资金来源，金融脱媒加速，影子银行体系快速发展。2012年，债券发行和信托融资成为地方政府债务扩张的主要方式。据测算，2012年，地方政府新增债务约1.8万亿元，其中城投债发行净融资1.17万亿元，信托净融资约6300亿元。2012年年底颁布的463号文叫停信政合作，而由于审批受限，省级以下城市发放城头债可能性几乎为零。因此，政府为推动城镇化，必须引入创新的融资平台。但是过去由于项目本身的特性以及政策的多变，土地整理项目，特别是涉及建设用地项目在一段时期内很难吸引社会资金参与。
　　4、土地整理项目需要一定的社会资源
　　土地整理项目在风险管控、实施进度和增值服务方面需要整合多方面社会资源，不具备此类资源的公司很难成功实施项目。
　　二、影响土地整理行业发展的利弊因素
　　（一）有利因素
　　1、政策支持
　　新型城镇化是国家发展战略的现实选择，势在必行，战略规

中确定了以城乡统筹为核心的发展模式。从中央到地方都出台了各项政策以支持新型城镇化，而土地整理是这一发展模式中的必须要素。从十八大工作报告、2013年中央一号文件、2013年初中央经济工作会议、以及从中央到地方先后出台的各项相关政策来看，目前我国对城镇化的推进采取顶层设计、全国推开、地方试点的策略。目前在各个层面已经形成对成熟土地整理模式的明确政策依据。
　　2、市场需求大
　　2012年度四川省每个县级行政区域平均年度用地计划只有约45公顷，而实际平均用地需求在200公顷以上。“十一五”期间，四川省共实施土地整理项目3196个，整治总规模2117.2万亩，新增耕地总面积248万亩，预算总投资295.29亿元。2011年作为“十二五”的开局之年，四川省共实施省投资土地整理项目144个，整治规模168.74万亩，预算总投资24.1亿元；地方投资占补平衡项目申报立项310个，总建设规模248.51万亩，可新增耕地12.93万亩，预算投资17.9亿元；城乡建设用地增减挂钩试点项目批复立项856个，挂钩周转指标规模约51.92万亩。
　　3、政府积极性高
　　地方政府通过项目的实施可取得巨大财政收入。及推动本地区农村和城镇的发展。例如简阳市经营性用地每亩的市场出让价格在200万元以上，扣除征地成本约30万元/亩及指标成本18万元/亩，可获得至少约150万元/亩以上的土地出让收益。故此类项目实施的举措对地方经济的发展、地方财政的增收意义重大。 　（二）不利因素
　　1、宏观政策调控
　　宏观的房地产调控对土地价格形成间接打压，地方政府为控制土地价格亦会对土地供应量进行控制。同时在一些区域对新的整理模式尚处于试点期，面临政策调控的风险。
　　2、潜在市场竞争
　　资产管理行业进入大资管时代，从券商到保险都在成立自己的资产管理机构，信托公司不断的寻求金融创新手段，各地区各式各样的产业基金也在成立。未来的市场不排除有类似或更具竞争力的基金参与竞争。
　　3、对政府融资渠道打压
　　国家对政府平台融资渠道的打压对该行业的资本供给产生了负面作用，增加了土地整理的成本，不利于行业快速发展。
　　4、政府信誉
　　目前地方政府负债率高，如果控制缺乏妥当，有可能产生兑付风险。一旦政府兑付风险加大，此类资产类别对资本市场的吸引力将下降，从而限制融资渠道和行业发展速度。
　　三、四川土地整理行业未来发展的趋势
　　行业未来需求旺盛，项目源丰富，全省年度周转指标在5万亩左右，工矿废弃地复垦占补平衡指标2万亩。预计2013年实施土地整理类项目450个，其中：周转指标5万亩，每亩平均投资18万元，总体投资规模达90亿；占补平衡废弃工矿地复垦周转指标2万亩，每亩投入3万元，总体投资规模6亿。土地整理项目总体投资规模67.5亿元，四川全省年度三类项目总投资款逾160亿元。
　　同时，从城镇化的大投资主题出发，配备中央到地方的确实政策支持，以及资本市场的认可，该行业应该在未来发展中保持较高速度的增长。
　　四、土地整理行业竞争分析
　　从行业现状来看，参与土地整理的资金提供者主要来源于国有平台公司、产业资本、信托公司、银行、以及其他类信托模式投资基金。
　　1、国有平台公司
　　国有平台公司指各地政府直属的平台公司，如各地的城投公司。这一类公司为政府提供低成本资金，政府资源好，融资渠道广，资产管理成熟，对高回报的渴求不如市场化机构旺盛，是地方政府土地整理资金获取的重要途径。但是由于政府全资的投资机体在决策上缺乏灵活性，在项目执行上缺乏风险控制能力，所以在实际操作中很难实现预期的投资回报。
　　2、民营土地整理工程公司
　　此类公司从土地整理行业开始初期介入，通过实施工程积累了专业知识、风险控制能力和相关社会资源。但是普遍自有资金规模较小，对大项目的运作通常依赖高杠杆，故财务成本偏高。由于公司治理方面长期不规范，在资本运作和财务风险控制方面欠缺专业知识。
　　3、产业资本
　　代表性公司为联想产业资本和新希望产业资本等。此类产业资本资金充裕，在各自的产业领域已经打通了上下游产业链。在土地项目操作中不仅可以为项目提供资金，同时可以结合自身产业链优势开展农业产业化，整体打造项目区。此外，产业资本的模式灵活，能够为项目提供多种类的融资产品和增

值服务。但是产业资本在复杂的农村土地整理项目中仍然需要积累运作经验和建立地方政府社会资源。加之产业资本普遍融资成本较高，政府固定回报模式难以吸引其参与，往往需要更多的盈利点来实现投资回报。这样又增加了项目具体实施的风险控制难度。
　　4、信托公司
　　近年来信托蓬勃发展，信政合作为信托公司、政府和投资者都带来了丰厚的回报。但是信托公司普遍存在对行业和产业本身的风险缺乏研判，在实际操作中容易出现兑付风险。同时，信托审批流程长，加之在宏观政策调控和新监管下，政信合作受到了严厉打压。
　　5、银行
　　银行作为传统融资渠道为项目提供资金，例如近国家开发银行与龙泉驿区设立了全国首支城乡统筹发展基金，以贷款形式为城乡统筹相关项目提供资金支持。银行资金虽然充裕，但是审批流程长，贷款条件也较为苛刻。此外银行对投后，特别是在项目实施上的管理和增值服务欠缺，很难获取交够收益的投资回报。
　　6、类信托
　　在券商、保险、社保基金等资管业务全面解禁的大环境下，我国资本市场正式进入大资管时代。这些资金提供者体量庞大，运作手段也较为灵活，通常通过’类信托’模式介入城乡统筹类项目。但是此类资金提供这正处于建立初期，对土地整理一类项目缺乏理解和管理能力。
　　7、城乡统筹产业基金
　　特别为城乡统筹类项目设计，结合国有产业资本和民营土地整理工程公司的优势，以私募股权和类信托模式对项目进行投资。此类模式是一种创新，具备了国有平台的融资优势、政府资源运作能力和工程实施方面专业知识、风险控制能力。在实施方面不仅可以控制风险，而且可以功过专业经验为项目增值服务。以私募模式建立，操作灵活；以类信托模式投资项目，股债联动，为投资者获取较高回报。该式是一种创新，尚需在资本市场验证其认可度。
　　竞争力对比分析
　　参与者优势劣势
　　国有平台公司政府资源、融资平台缺乏灵活性，项目实施风险控制乏力
　　民营土地整理工程公司项目实施风险控制力强、灵活度高资金少、治理结构不规范、缺乏全方位增值服务
　　产业资本资本雄厚、农业产业化能提供增值服务地方政府资源运作能力缺乏、投后工程项目管理乏力
　　信托公司资本雄厚、融资平台对项目风险理解不够、投后管理缺乏、审批流程长、投资领域受限
　　银行资本雄厚、融资平台对项目有求苛刻、审批流程长、投资领域受限、周期缺乏灵活性、退出渠道有限
　　类信托资本雄厚、操作灵活尚处建立初期，对项目缺乏理解，对该品类资产风险和回报缺乏把控能力
　　城乡统筹产业基金（国有产业资本+民营工程+类信托模式）政府资源丰富、理解项目风险、实施灵活并通过实施团队控制风险、决策快、退出渠道丰富资本市场对此项产品的认可
　　（作者单位：四川省社会科学院）