摘 要：建设资源节约型和环境友好型的社会主义和谐社会，要求住宅产业的发展要遵循可持续发展的思路。运用可持续发展理论对住宅产业可持续发展及其公平性的含义进行了明确界定，认为其内涵主要包括住宅供给的代内公平、住宅租售的代内公平、住宅资源利用的代际公平和环境保护的代际公平四个方面。借助行业发展的统计数据，分析了住宅产业发展过程中出现的种种代内和代际不公平现象，针对这些不公平性问题提出了一些有益的政策建议，对我国住宅产业今后的发展具有良好的理论和实践指导意义。
　　关键词：住宅产业；可持续发展；代内公平；代际公平
　　中图分类号：x22；f293.3 文献标识码：a 文章编号：2095-6835（2014）10-0114-02
　　中共中央制定的国家总体经济规划中，明确提出要建立资源节约型和环境友好型的社会主义和谐社会。住宅产业作为国民经济的支柱产业，对改善居民的居住条件、增加就业、促进产业结构调整和国民经济快速持续发展有着重要的意义，其可持续发展状况如何，对我国构建社会主义和谐社会的战略目标至关重要。而公平性作为可持续发展理论的核心内容，其重要性和紧迫性可想而知了。本文运用可持续发展理论，对住宅产业可持续发展的公平性进行探索性分析，以期能为住宅产业可持续发展研究工作的全面开展揭开序幕，起到抛砖引玉的作用。
　　1 可持续发展公平性内涵
　　公平作为伦理学的一个重要范畴，是对符合一定社会或阶级道德的言行的一种肯定价值判断，是人类社会追求的永恒价值思想；与此同时，公平又是一个历史范畴，是由一定的经济关系及其所产生的利益决定的，不同的时代赋予了它不同的内涵。在可持续发展思想形成和发展的时代，公平性问题是作为可持续发展的核心问题进行研究的，公平性原则是可持续发展必备的基本原则之一，可持续发展的核心思想之一就是追求人口、资源与环境之间的公平性例。如皮尔斯认为，可持续发展是追求代际公平的问题，当发展能够保证当代人的福利增加时，也不会使后代人的福利减少。一般而言，对可持续发展公平性内涵的分析可以从时间维、空间维和内容维三方面展开。
　　2 住宅产业可持续发展公平性的界定
　　目前，对住宅产业可持续发展方面的研究较少，尚处在摸索阶段，没有一个统一的概念。在对住宅产业可持续发展公平性进行论述之前，先要明确住宅产业可持续发展的含义。笔者认为，住宅产业的可持续发展是指在资源与环境承载力允许的条件下，既不损害后代人的利益，又满足当代人对住宅的需求，并与经济、社会和环境相协调的健康、持续的住宅产业发展模式。在此基础上，本文将住宅产业可持续发展公平性的含义界定如下。
　　住宅产业可持续发展的公平性是在全人类公平发展的共同价值观下，符合住宅产业可持续发展特性的公平性。具体来说，就是要求住宅产业的发展既要满足当代每个人选择和享有住宅生活资料的需要，同时又要保证后代人公平享有生存和发展所需的住宅生活资料和环境，真正实现世世代代居者有其屋，人人有房住。其内涵主要包括两部分，即代内公平和代际公平。这两部分的公平性问题分别存在于住宅产品开发的不同过程中。
　　2.1 住宅产业可持续发展的代内公平
　　住宅产业可持续发展的代内公平，就是要满足当代每个人选择适合其自身生存和发展所需的生活资料，保证在其个人发展能力范围内，公正、公平地享有适当的居住条件，确保代内人人有房住。这属于代内群体内部的公平，是最小尺度意义上的公平，是最为具体的公平，但同时也是最为重要的代内公平，因为群体内个人之间的公平是实现高层次的区域层面和世界层面公平的基础。
　　2.2 住宅产业可持续发展的代际公平
　　住宅产业可持续发展的代际公平，是指当代人在住宅的开发、建设和使用等过程中，应当适度、合理、有效地利用有限的自然资源（主要是土地资源），不能只为追求眼前利益而毫无节制地耗费自然资源，损害后代人生存和发展的基础，应当注重对生态环境的保护，不能只为满足自身的需要而肆意破坏和污染环境，影响后代人公平享有大自然所赋予的生存环境的权力。
　　资料来源：根据中华人民共和国国家统计局、中国统计年鉴2006数据整理绘制而成
　　3 住宅产业发展现状的不公平现象
　　3.1 住宅产业发展的代内不公平现象
　　3.1.1 住宅供给的代内不公平

　　从全国各类商品房投资和增速情况图（如图1）可知，由于利润等因素的诱导，开发商的投资兴趣明显偏向于商业营业用房、办公楼和住宅中的中高档类型等高利润产品，而为中低收入家庭迫切需要的经济适用房的投资速度明显趋缓，且近年来出现了同比的负增长，使得该类住宅产品的供需矛盾凸现，导致了住宅供给的结构性矛盾和住宅供给的代内不公平现象。
　　3.1.2 住宅租售的代内不公平
　　3.1.2.1 廉租房管理制度落实不到位
　　廉租房管理制度落实不到位且覆盖面小，不能充分而全面地保障大多数贫困人群的权益。自廉租住房管理办法出台以来，只有北京、上海、天津和广州等少数城市进入了廉租房制度的实施阶段，且这些城市的廉租房配租门槛普遍较高，覆盖面较小。比如北京市主城八区共有1.4万户家庭享受到廉租房政策，还不到户籍人口的1%.
　　3.1.2.2 经济适用房市场秩序混乱
　　经济适用房市场秩序混乱，销售对象界定不明确，严重损害了中低收入人群的公平权益。由于我国居民收入既有明确收入，还有其他一些不确定收入，很难详细、准确地统计个人经济收入，使得“中低收入”的范围难以界定，进而难以确定经济适用房的具体供应对象，再加上经济适用房的开发企业在利益驱动下，没有按照规定对购买对象进行严格监督，并且置政府规定于不顾，将经济适用房敞开卖，致使一些高收入人群进入经济适用房的消费市场，出现了诸如“开着豪车购买经济适用房”的不公平现象。 　　3.1.2.3 商品房价格增幅快
　　由于受炒房、炒地和投机性购房等因素的影响，导致商品住房价格异常持续、快速上涨，超出了大多数普通老百姓的承受能力，显失公平性。根据《个人理财》杂志的调查结果可知，文中绘制了全国37个城市的房价收入比曲线图（如图2），房价收入比在国际公认3～6的合理标准（图2中两粗线间的区域）内的城市只有3个，不到总数的1/10，最高的温州达13.1之多，商品住宅价格的畸形增长严重损害了老百姓公平居住的权益。
　　3.2 住宅产业发展的代际不公平现象
　　3.2.1 土地资源利用的代际不公平
　　随着城市化进程的加快，城市规模的扩大和人口的增多，促使房地产业迅猛发展，进而对土地资源的利用也呈现高速增长的态势。然而，受圈地潮的影响和利润的驱使，房地产开发企业的土地购置面积一直远高于其完成开发土地的面积，且完成开发的土地中存量土地利用较少，增量利用较多，致使在大量建设用地闲置的同时，还大批征用农业耕地，严重影响了后代人的生存环境和能力，破坏了住宅产业在发展过程中的代际公平性。
　　3.2.2 环境保护的代际不公平
　　据统计，建筑业对全球环境的污染约占34%，还消耗了地球上大约50%的能源、42%的水资源、50%的材料和48%的耕地，造成了生态失衡的局面，在全球产生了24%的空气污染、50%的温室效应、40%的水源污染、20%的固体垃圾和50%的氯氟烃等。所有的这些资源过度利用和环境污染的结果，都是受其滞后性特点的影响，可能现在不会马上反映出来，但势必会损害子孙后代的生存环境，形成父债子偿的不公平现象。
　　4 实现住宅产业可持续发展公平性的政策建议
　　4.1 改善市场供应结构
　　针对房地产市场供给的结构性矛盾，政府应该加强规划以及在土地政策方面的引导和调控作用，保持普通商品住房的主体地位，严格控制大户型、低密度高档住宅和商业营业用房等的建设，提高普通商品住房的供应比例。通过税收、信贷和利率等手段控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房，加强对居民住房需求状况的调查、分析，及时发布市场需求信息，引导开发企业调整供应结构。
　　4.2 加大公共住宅的建设和管理力度
　　加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。合理安排经济适用房的建设规模，尽量采用定向供应的办法，改革只售不租的制度，建立城镇低租房制度，形成租售并举的供应体系。加强对公共住宅供应体系的管理，合理确定公共住宅的供应对象，并制订不同层次的公共住宅供应政策，从而建立多层次的供应体系。政府还可以采取收购、赠送、承租等多种形式解决中低收入者房源不足的矛盾，条件成熟的地方还可适时以“补人头”取代“补砖头”的做法。
　　4.3 整顿市场秩序、规范企业行为
　　建设部门要会同

有关部门继续整顿、规范房地产市场秩序，变项目前期审批为全程服务、全程监管，严肃查处开发和销售环节的各类违法违规行为，进一步完善预（销）售房屋制度。对当前部分城市出现的投机性购房现象，可通过限制期房转让、实行实名购房制、严格税收征管等措施加以遏制，同时尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房的行为，消除炒作心理预期的不良影响。
　　4.4 盘活存量土地，完善土地供应机制
　　针对市场大量闲置的房地产建设用地，各级地方政府要在认真清查的基础上，进一步加强土地市场监管，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地的流转创造条件。在新增房地产用地的供应中，要进一步完善土地供应机制，推行经营土地出让招、投标制，并采用综合评标的方式进行选择。加强对房地产建设用地利用方式、利用结构和利用关系的规划和调整，有效消除土地利用的制约因素，提高土地利用效率。
　　4.5 严格控制住宅产品对环境的污染
　　在住宅产品的开发设计过程中，必须以科学技术为先导，开展合理的城市规划，保持城市均衡发展，尽可能地优化设计，向节能、省地方向的发展，选用环保型建筑材料，以减少环境污染。在住宅产品的建造施工过程中，必须严格控制环境污染，尽可能少产生建筑垃圾。对于那些有毒、有害的废水，废气和建筑垃圾等，必须经过处理后方可排放。尽量采用环境污染小的施工技术美化施工现场环境，贯彻绿色施工的理念，以保护我们世世代代赖以生存的生态环境，构建资源节约型、环境友好型的社会主义和谐社会。
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　　〔编辑：白洁〕