摘要房地产登记行为同时涉及到民事法律关系和行政法律关系,由其引发的纠纷往往呈现出民事诉讼与行政诉讼相互交织的状态。由于房地产登记行为只是对物权变动的一种确认,并非赋权性行为,真正引起物权变动的原因行为系民事法律行为。所以,在处理该类纠纷时,应当建立民事优先的原则。
　　关键词房地产登记 民行交叉 民事优先
　　中图分类号:d920.5 文献标识码:a 文章编号:1009-0592(2010)12-092-02
　　
　　一、问题提出:民行交叉案件孰先孰后
　　民行交叉案件,是指在案件的审理过程中,同时存在需要解决的行政争议和民事争议,两种争议的内容具有关联性、处理结果互为因果或互为前提的案件。因房地产登记行为而产生的纠纷是引发民行交叉诉讼的主要类型。目前,在处类该类型纠纷时,由于立法的欠缺,加上理论研究的不足及法官审判技能的缺失等原因,导致不同法院在审理此类民行交叉案件中,在审判程序、适用法律、审判结果上均大相径庭,甚至出现不同法院、不同法庭相互推诿、案件久拖不决、行政与民事裁决相互矛盾的情形,严重损害了司法权威和司法公正,也造成了司法资源的极大浪费。在此背景下,引入合理的民行交叉案件审理机制成为司法实务中亟待解决的一个重大课题。
　　对民、行交叉案件的处理方式,现在大致有以下几种模式:一是先行政后民事。二是民事与行政同时进行。三是行政附带民事或民事附带行政。四是合并审理。五是区别对待。但是,由于这些模式缺乏立法支持,理论研究依据也不足,尚无一公认的解决民行交叉案件的方案。
　　二、冲突根源:房地产登记行为的多重属性
　　(一)房地产登记行为产生行政与民事双重法律效果
　　房地产登记,是指房地产主管部门将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度,是依法确认房地产产权的法定手续。房地产登记行为是行政登记行为的一种,属于具体行政行为。当事人认为该具体行政行为违法的,可以提起行政诉讼。
　　同时,登记机构在对房地产进行登记过程中,又会涉及到房地产权属变动的原因行为。所以,该行为又会产生广泛的民事法律效果。主要表现在以下方面:一是房地产登记行为是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记,登记后才能生效。二是登记行为具有推定力。房地产登记具有推定登记内容为正确的效力。即使登记是错误的,但对于信赖该登记而从事交易的善意第三人,法律仍承认其与真实物权相同的法律效果。三是房地产证在民事诉讼中的证据效力。房地产证作为国家行政机关发放的确认房地产归属的权证,在民事诉讼中可以成为确定房地产权属的证据。
　　由此可见,房地产登记涉及到两个法律关系,一个是作为登记基础的房地产所有权民事法律关系,另一个是登记机构对申请人的申请进行审查并予以核准登记的行政法律关系。这些法律关系相互交叉,错综复杂,使得由此引发的纠纷也出现民事与行政纠纷交织在一起,“剪不断,理还乱”的情形。
　　(二)登记的形式审查与登记的公定力脱节
　　房地产登记系对既有法律关系的记载,是一种非赋权性的具体行政行为。根据我国法律法规的规定,登记机构的审查是形式审查,即只要程序合法、主体资格合法、证明材料齐全、有关产权的权属清楚,登记机构就予以登记。至于引起变动的原因行为是否真实合法,具有法律效力,登记机构无需也无法进行实质意义上的审查。所以,基于登记行为审查范围的有限性(不对房地产变动的原因行为进行实质性审查)及登记机构审查能力的有限性,可能造成登记行为合法性与登记内容真实性存在一定程度的分离。
　　房地产登记行为作为一种具体行政行为,依法具有公定力。登记行为一经成立,即具有推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。房地产登记标志着国家房地产行政主管机关依据法律对房地产所有权归属的认可和公示,也是对民事法律关系中所有权取得法律行为的认可。第三人基于该信赖而从事的交易应依法受到保护。基于此,对房地产登记行为进行实质审查是登记行为公定力的必然要求。
　　可见,房地产登记行为作为行政确认类登记,行政机关只负责对其进行形式审查。而登记行为在私法领域的公定力、公信力则要求对产生变动的原因行为进行实质审查,两者相互脱节。当房地产权属变动的原因行为无效、不合法,导致登记机构对房地产的权属登记错误时,对登记机构的错误登记可提起行政诉讼,对权属变动是否有效及第三人基于信赖而从事的交易是否受到保护则会引发民事诉讼,行政与民事争议的交叉成为必然。
　　三、解决之道:民事优先原则
　　(一)基本思路:维护法的稳定性与发挥法官的审判技能
　　稳定性是法律权威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但随着时代的发展,法律又不可避免地会出现滞后性。所以,当现实生活中新出现的问题无法在已颁布的法律中找到明确的解决依据时,从理论上为引进新的法律机制进行探讨虽属必要,但更重要和当务之急的则是在现行法律框架下为司法实务中新问题的解决提供可供操作的具体程序及对之进行合理性论证,以便在新的法律或司法解释颁布前实务界不致于一筹莫展。

虽然现行法律和司法解释并未对民行交叉案件的审理程序和法律适用作出明确的规定,但并不表示法官对此种情况就无所作为,束手无策。司法实践的现实困境,实际上对现代法官发现法律和解释法律的职业审判技能提出了更高更新的要求。“面对存在漏洞的法律条文和存在歧义的证言,法官需要发挥其主观能动性,凭着自己的法律素养来解决实践中纷繁复杂的纠纷。在法律适用中,法官通过权衡和解释相关法律,发掘法律的原则和精神,进而弥补法律的缺陷。”房地产登记中民行交叉诉讼的法律适用难题需要法官在现行法律框架下,充分运用自由裁量权,根据立法的精神和法的原则来解释法律,为冲突的解决提供合理性论证。只有这样,才能真正破解民行交叉案件的审理难题。
　　(二)现行法律框架下的审理原则
　　在房地产登记中,登记机构对引起房地产权属变动的原因行为是一种形式审查,登记机构对房地产权属的登记也不代表对原因行为合法有效的认定。所以,原因行为的瑕疵不能因登记而得到补正,登记行为合法也并不意味着原因行为合法有效。如果原因行为无效或被撤销,即使已办理登记也将导致权属变动无效。可见,房地产权属的变动从根本上来说取决于引起权属变动的原因行为,房地产登记对原因行为不会产生实质影响。因此,在房地产登记案件中,当事人实际主要是对登记所涉及的民事法律关系有争议,只是由于该行为为登记机构所确认并基于登记而生效,导致登记行为被卷入到诉讼中,呈现民事与行政纠纷交织的状态。解决这一矛盾的根本在于确定原因行为的法律效力,如果原因行为的效力没有认定,即便提起行政诉讼,也不能解决问题。所以,应当建立民事诉讼优先的法律原则。
　　在民事优先的原则下,处理房地产登记行为引发的民刑交叉案件时,还应澄清以下几个问题:(1)由于房地产登记行为引发的诉讼可能不仅是一个行政诉讼和一个民事诉讼,也有可能是一个行政诉讼和多个民事诉讼。民事诉讼优先指的是引起房地产权属登记变更的民事法律行为引发的诉讼优先,而并非所有的民事诉讼优先。(2)在房地产证作为证据出现的民事纠纷中,是否需中止民事诉讼,行政优先?根据证据法的规定,房产证属于公文书证,其证明力一般大于其他证据。但是,房产证的证明力并不是绝对的,其只是一种优势证据。如果一方当事人提供的其他证据足以推翻房产证登记的内容,则法院完全可以根据证据规则,对房产证不予采信,而无需等待当事人提起行政诉讼。(3)因善意取得而引发的民事诉讼,是否需要行政诉讼优先呢?经审查,如果符合法律规定的善意取得的条件,即便引起权属变动的原因行为有瑕疵,也不影响善意第三人对该房产的取得。所以,该类民事诉讼无需等待行政诉讼或原因行为的民事诉讼的判决而可迳行判决。 编辑
　　
　　注释:
　　杜承秀.民事与行政争议交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112页.
　　李昕.论我国行政登记的类型与制度完善.行政法学研究.2007(4).第73页.
　　王新艳.法官的角色/王贵松.行政与民事交织的难题——焦作房产纠纷案的反思与展开.法律出版社.2005年版.第193页.