论文摘要 财产所有权在本质上是一定社会的所有制形式在法律上的表现。本文诉争房系依建造这一事实行为而存在，占有和使用集体土地建造住宅及附属设施的权利为宅基地使用权，虽然目前宅基地使用权尚不具备流通性，但宅基地使用权的价值是客观存在的，所以对于建筑在集体土地之上之房屋权属的确定应结合宅基地使用权、建筑面积权、出资建造情况等进行综合评定。
论文关键词 财产所有权 诉争房 使用权
一、问题的由来
王岸与国萧系夫妻关系，育有子女五人即王萍、王种、王惠、王南、王乔。严辉与王种系夫妻关系。1994年，王岸向中国农业银行贷款人民币100,000元用于向某建筑工程公司购买出租车，1995年1月，某建筑工程公司出具的收据载明“收到王乔人民币肆万元整，系购车款”。1995年3月，承包人王乔（乙方）与某建筑工程公司（甲方）签订的合同书约定，乙方承包甲方小轿车x号，并向甲方一次性交纳指标款、购车款等共计156,000元整；承包期为五年，自车辆上路营运起（1995年1月）乙方除交纳国家所收的各种税费外，每月向甲方交纳管理费等内容。出租车购买后，由王乔经营使用。
王岸、国萧夫妇及子女原住某村下家湾，上世纪八十年代因下家湾房屋拆迁，王岸、国萧一家在某村章家湾获土地一块并自建房屋，子女亦随王岸、国萧于此居住，王岸、国萧在章家湾房屋前还搭建有偏房。
1995年9月，王乔与伍黎登记结婚，居住于偏房内。1996年，出租车出售，卖车款交给伍黎保存。随后，王岸一家以王乔名义申请地基建房。1996年7月，时任某乡政府干部的王岸，以王乔名义向某村民委员会提出申请，申请内容为，“兹有申请人王乔原居某村下家湾，因八六年国家征地，本家由拆迁还建安排还建移地到某村章家湾，因家人口较多、复杂，与邻居关系长期不好，也有争闹现象。为了解好这些矛盾，要求某村领导照顾，另解决一块住宅地，让我家换个新的环境”，申请人为王乔，该申请系王岸书写。1996年7月的《村民建房用地申请表》载明，户主姓名为王乔，户口性质为农，现住人员结构为王乔、伍黎、王种、严辉、国萧、王岸、王南。1996年7月的某市城乡个人建房申请审批表载明：申请人为王乔，户口人数为7人，地址为某村柳家湾，建筑面积为320m2，人平面积为46m2，占地面积为80m2，土地所属为集体。同月下发的《某市城乡个人临时建房许可证》载明，建房人姓名为王乔，建房地址为某村柳家湾，工程性质为新建，建房内容为住宅，结构为砖混，层数为三层，建筑面积为240m2，占地面积为80m?，土地所属为集体，施工期限为1996年7月至1996年10月。1996年7月某乡村出具的某市事业性收费票据一份载明：交款单位为王乔，收费项目及名称为新建60平方，金额为人民币4,800元。土地获批后，于1996年年底，在位于某乡村柳家湾的地基上建成房屋（下简称诉争房）。出售出租车的卖车款中有人民币100,000元用于建造诉争房。该房屋由王岸、国萧夫妇与王乔、伍黎夫妇居住使用。1997年7月，诉争房办理了《土地使用证》，土地使用者登记为王乔，用地面积为87.50m2。之后办理该房所有权证，1998年10月，诉争房的《房屋所有权证》载明，房屋所有权人为王乔，房屋坐落为某区柳家湾，产别为私产，结构为混合，房屋总层数为4层，建筑面积为386.05m2，设计用途为住宅；土地权属性质为集体。
2003年8月，王南将其位于某小区两室一厅住房出售给王乔。随后，王乔与伍黎搬进某小区住房居住。王岸、国萧一直在诉争房内居住至今。2005年1月，伍黎与王乔签订《夫妻财产约定协议书》，某公证处对该夫妻财产约定协议书进行了公证。同月王乔、伍黎经法院调解离婚，分割财产时调解协议对登记在王乔名下的诉争房未予处理。2011年4月，伍黎诉诸法院请求确认其享有诉争房的二分之一产权并予以分割。
2011年5月，王种、严辉、国萧、王岸、王南（下简称王岸等5人）诉诸法院，请求确权分割占地面积87.5m2、建筑面积386.05m2的诉争房，其中王岸等5人等额享有占地面积各12.5m2、建筑面积各77.21m2，被告王乔、伍黎各等额享有土地使用权12.5m2。
二、争议的主要焦点
其一，诉争房是原告方共有财产还是被告方的夫妻共同财产。该争点又包含有，（1）诉争房宅基地使用权是由王乔为代表的原、被告家庭共有，还是由王乔、伍黎夫妻共有；（2）诉争房是原告方共同出资兴建还是被告方出资兴建；（3）诉争房的《房屋所有权证》登记的产权状况与实际产权是否相符。
其二，王乔、伍黎夫妻财产约定公证是否有效。
三、分析与思考
（一）关于诉争房是原告方共有财产还是被告方夫妻共同财产
诉争房系依建造这一事实行为而存在，其所占用土地性质是集体土地。占有和使用集体土地建造住宅及附属设施的权利为宅基地使用权，而在该宅基地上能建造多大规模、多少面积的房屋则涉及建筑面积权。房屋附着于土地，没有土地便没有房屋，虽然目前宅基地使用权尚不具备流通性，但宅基地使用权的价值是客观存在的，所以对于建筑在集体土地之上之房屋权属的确定应结合宅基地使用权、建筑面积权、出资建造情况等进行综合评定。
1．关于诉争房宅基地使用权是由王乔为代表的家庭共有，还是由王乔、伍黎夫妻共有。本案诉争房所占用土地为集体土地，占有和使用集体土地建造住宅及附属设施的权利为宅基地使用权，宅基地使用权是以户为单位，审批下来的宅基地使用权面积是根据该户人口数而决定，登记的宅基地使用权人应为该户的代表，宅基地使用权并非仅其一人享有，该户范围内的其他家庭成员应均享有该宅基地使用权。本案诉争房的宅基地使用权申请人及登记的土地使用者虽为王乔，但当时居住在一起的家庭成员为双方当事人，向十里村委会申请土地的理由为家中人口较多，与邻居关系长期不好，村民建房用地申请表中填写的家庭成员包括原、被告双方，某市城乡个人建房申请审批表户口人数亦为原、被告等7人，人平面积（建筑面积）为46m2，可见诉争房的宅基地使用权并非王乔个人享有，诉争房所涉宅基地使用权应为原、被告双方家庭共有。同理，诉争房的建筑面积权亦应为原、被告双方家庭共有。
2．关于诉争房是原告方共同出资兴建还是两被告出资兴建。诉争房的建造资金主要来源于出租车的卖车款，购买出租车的资金一部分来源于以王岸名义所借的银行贷款100,000元，一部分来源于王岸、王种、王南所筹集的现金，余下的资金为欠出租车管理单位某建筑工程公司的债务。出租车则是在王乔、伍黎结婚之前以王乔名义购买并由王乔管理使用。购买出租车时，王乔尚未成家，亦未与王岸等其他原告分家，王岸子女较多，出租车投资数额较大，该出租车应为家庭投资而由王乔管理使用。伍黎辩称以王岸名义向银行所借的贷款人民币50,000元、向其他原告所借款项以及所欠出租车公司的债务，均是王乔用开出租车所赚的钱偿还，出租车是为王乔购买，不是家庭投资共同购买。结合原、被告提交的证据及其他证据，王岸所贷款项应为100,000元，而非伍黎主张的50,000元。该笔购车款项较为巨大，由原告方投资，以王乔名义购买并由王乔管理使用更合常理。出租车是家庭投资购买，王乔开出租车所赚的钱是该出租车的收益，该收益显然不能由王乔一人独有，应为家庭共有，即使贷款全部是用该收益偿还亦应为家庭共同偿还，而不能认为系王乔一人偿还。且伍黎未能提交证据证实原告方的出资是借款，也不能证实贷款是王乔个人偿还，对伍黎的辩称，依法不能予以支持。
因出租车是原告方共同投资购买，出租车的相关权益及转化形式亦应由原告方共同所有，即卖车款应由原告方共同所有。卖车款虽存于伍黎的账户，但并不能因此认为是原告方对伍黎、王乔的赠与。该笔卖车款并非原告方某个人所有，若为赠与则应有共同赠与的意思表示或者均应有个人赠与的意思表示，但此存款行为显示不出原告方有此意思表示。
3．诉争房的房屋所有权证登记的产权状况与实际产权是否相符。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此系对不动产物权变动需经登记的一般原则，但对因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。诉争房有部分占地面积及建筑面积超出某市城乡个人临时建房许可证所许可的面积，但其后颁发的土地使用证及房屋所有权证对超出的面积进行了确认，属于事后的追认，诉争房全部为合法建造。诉争房系依合法建造这一事实行为而建成，其所有权在合法建造这一事实行为完成时即设立，不以登记为要件，属于法律另有规定的除外之范畴，其登记仅具宣示效力。诉争房所有权证登记的所有权人为王乔，此仅具宣示效力，并不具有设权效力，并不表明诉争房的实际权利状态。诉争房系“城中村”房屋，所用土地为集体土地。综合双方提交的证据、伍黎的自认以及上述分析，原告方提交的证据能够证明宅基地使用权是原、被告家庭共有，建筑面积亦是原、被告共同享有。因诉争房宅基地使用权及建筑面积权所依据的家庭人口中包括王乔、伍黎，且王岸、国萧的出资中存在对子女赠与的成分，该房屋既非五原告所主张的由五原告共有，亦非被告伍黎所主张的由两被告夫妻共有。因原、被告具有家庭关系，诉争房应由五原告与两被告家庭共同共有。
（二）关于王乔、伍黎夫妻财产约定的公证是否有效
综合原告方提交的证据及伍黎的陈述，足以推翻该公证的内容，诉争房应为原、被告家庭共同共有财产。两被告在离婚前夕将该房屋擅自分割，未经过其他共有人同意，侵犯了其他共有人的合法权益。即使伍黎关于王岸、国萧知道该公证，并将其应得的租金存入其银行账户的主张属实，亦不能处分该家庭共同共有的房屋，该房屋应经过全体共同共有人的同意方能处分，伍黎未能举证证明该房屋的处分经过了全体共同共有人的同意。但该公证书是否有效，非由争议处理机构评价，公证书应经公证机构撤销并公告，方始无效。
