原文作者：陈萤

　　【摘要】近几年来，拆迁及其所引发的一系列社会问题经常见诸报端，而且经常引起巨大的社会反响。其实拆迁不是个新鲜的字眼，然而在发展越来越快的当代中国，无论是以公共利益为由头的拆迁，还是典型意义上的私益拆迁，都在反映着中国的经济发展速度。然而一座座高楼的耸起仍旧不能掩藏其覆盖下的社会问题。2007年《物权法》的出台为保护公民的合法财产提供了更为有利的保障，而2010年发生的宜黄拆迁案则是在强制拆迁愈演愈烈的时候将强拆所触发的社会问题推向了一个高潮。本文从公共利益与私人利益的区别与联系着手，将公益拆迁与私益拆迁的异同做一番阐述，以期能够正确区分公益拆迁和私益拆迁。当私益拆迁打着公益拆迁的旗号招摇撞骗时，区分一下二者对实践也具有一定意义。
 　　【关键词】拆迁；公共利益；私人利益；异同
　　公共利益与私人利益似乎从字面上似乎都有着天生的对立性。在拆迁领域，公益拆迁从字面上就能理解是为了公共利益而进行的拆迁，而私益拆迁在我国则一般是指商业拆迁。在我国，合法的公益拆迁是绝对要高于被拆迁人的利益的，而商业拆迁则应建立在合理对价基础上。实践中的问题是，许多地方政府为了发展本地经济，以行政力量介入商业拆迁，使得我们往往从表面上难以看出公益拆迁与私益拆迁的区别，也导致了现在许多人对于拆迁抱着一种抵触心理。那么到底应该如何界定公益拆迁与私益拆迁呢？下面本文将围绕着公益拆迁与私益拆迁的异同点来阐述这一问题。
 　　一、公益拆迁
　　（一）公共利益
　　1.公共利益的界定
　　公共利益，简称为“公益”，从字面上理解即为公共的利益。英国的法理学家边沁将公益理解为个人利益的总和，为共同体的利益；而有人对此持不同看法，认为不能简单地公共利益界定为个人利益之和，而是“由私益组成的某种派生性的复合利益”。但是不可否认的是公共利益应是社会大多数人的共同利益。
 　　横向比较世界各国法律规定中有关公共利益的界定，总来说有三种立法体例。一种是概括性规定，只在原则上限定了为了公共利益的目的方可征收、征用土地或公民的私有财产，但是对于具体的那些事项属于公共利益的范畴没有做具体性的规定。美国、加拿大、法国、德国属于此类。第二种是列举式规定，将那些事项属于公共利益的范畴做了具体的限定。日本、韩国、印度、波兰等国这样规定。还有一种是混合式规定，即概括性地规定了需为了公共利益，但也列举出了那些事项属于公共利益的范畴。我国台湾地区就是此种立法模式。
 　　我国的法律并没有明确界定公共利益，与公共利益有关的表述散见于法律法规中。如2004年3月通过的宪法修正案第13条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第4款规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。《物权法》第四十二条规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。在这三部法律中都只强调征收及公益拆迁中要出于公共利益的的需要，对于公共利益并没有做出明确界定。而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定了适用于公益拆迁的各种事项。虽然列举了种种可以界定为是为了公共利益的对象，但这样的规定无疑是没有正面解释公共利益，而且，在实践中充满了各种无法涵盖或被滥用的情况。
 　　2.公共利益的基本标准
　　通常要界定公共利益，应当遵循以下的四项基本标准：一是具有公共性。公共利益显然应在受益主体上具有一定的广泛性，这是其与私人利益进行区分的重要一点。二是具有合理性。这一标准表现在公共利益的行使应在充分考虑个人利益，局部利益的基础上进行合理性安排。虽然一定程度上我们认可个人利益要服从集体的、公共的利益，但没有私人利益作为支撑的公共利益又何来独立存在的价值呢？三是具有正当性。公共利益的确定显然应该建立在为正当目的的基础之上，否则，以公共利益为幌子的行为就会陷于与法律规定相悖的境遇。四是体现公平性。公共利益的获得在一定程度上是以私人利益为代价的，公共利益的实现必须让受到损害的私人利益得到合理公平的安排，才能体现出公平正义。[论文网]
 　　（二）公益拆迁
　　1.公益拆迁的定义
　　公益拆迁是指拆迁人出于公共目的，为满足公共利益的需要，在政府许可后依照法律规定的权限和程序，强制拆除建设用地范围内的房屋及其附属物，并对该范围内的居民或者单位进行合理补偿或安置，以取得该建设用地使用权的行为。
 　　2.公益拆迁的特征
　　公共目的性。这是公益拆迁的一个显而易见的特征，既是公益拆迁就必须在目的上指向为了公共利益，这是毋庸置疑的。
　　强制性。公益性拆迁是民事法律关系和行政法律关系的结合，公益性拆迁必须在政府许可后依照法律规定的权限和程序，对将要拆除的建设用地范围内的房屋及其附属物进行强制性拆除，任何违反公益拆迁的实体要求或程序要求的行为即是违法行为，公权力的介入让公益拆迁有了强制效力。
 　　合理补偿性。公益拆迁应对该范围内的居民或者单位进行合理的补偿或者安置，以体现拆迁过程的公平正义。
　　二、私益拆迁
　　（一）私人利益
　　对于私人利益，也没有一个非常明确的界定，有人将个人利益与私人利益等同起来，但我认为两者之间还是存在着一些差别。但从字面上看，个人利益强调的是一个个体的利益，而私人利益对此的强调性却不强，私人利益还可以包括小团体的利益。特别是在拆迁中，我们不能简单地将私人利益就等同于个人利益，因为拆迁所涉及的往往并不是某个个人的利益，而是在其中已结成某个小利益团体的利益。
 　　（二）私益拆迁
　　1.私益拆迁的界定
　　虽然私益拆迁并不能等同于商业拆迁，但在我国的社会实践中私益拆迁即指商业拆迁。而商业性的拆迁是出于商业利益目的而为的拆迁行为，属于平等民事主体之间的民事法律行为，应当遵循合同法有关平等自愿、意思自治、诚实信用等原则，不得“强买强卖”，即只要财产所有人不同意转让其财产，任何单位和个人不得“强买”，市场规律将起到自发调节的作用。

　　2.私益拆迁的特征
　　对于私益拆迁的特征，我个人认为具有以下几点：
　　商业目的性。相对于公益拆迁的公益目的，私益拆迁，或者说是商业拆迁，其商业目的性非常明显。在当代中国，房地产行业如火如荼，房地产开发的暴利使拆迁像一股浪潮席卷全国，商业拆迁在中国的拆迁中占据着重要的地位。
 　　合意性。私益拆迁是建立在平等自愿、意思自治的合同的基础上的，被拆迁户与房地产开发商达成合意订立转让其财产的合同，应遵照合同法的意思自治的一般原则进行，任

何人不得强买强卖，不得强制拆迁。
 　　拆迁补偿的不确定性。由于私益拆迁是基于合同关系而确定的，拆迁补偿应由合同双方集体协商确定，此时的拆迁补偿并没有法定要求的合理性，而是基于双方合意，正如北大教授钱明星所说“商业拆迁中漫天要价是被拆迁者的权利”！
 　　三、公益拆迁与私益拆迁的异同
　　（一）不同点
　　1.拆迁目的不同
　　在我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益。可见拆迁是政府的公权利为了实现有利于社会的目的，在暂时牺牲私人利益的情况下对公民的房产先予以征收，在给付完补偿款后将拆迁范围内建设用地上的房屋及其附属物予以拆除。而私益拆迁则是房产开发企业为了追求房产开发的利益在与被拆迁户协商一致的基础上，在给付完补偿款后对房产予以拆除的行为，其目的带有明显的营利性。
 　　2.法律关系不同
　　公益拆迁是一种受公法调整的上对下的法律关系，由代表国家行使公权力的具体行政机关主导，是一种行政法律关系；而商业拆迁则是一种由私法调整的平等主体之间的法律关系，是建立在平等主体之间的合同关系，与公权力无关，行政机关不得对这类拆迁行为进行干预。
 　　3.拆迁的主体不同
　　公益拆迁的拆迁人与私益拆迁的拆迁人不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政某区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。而根据《城市房屋拆迁管理条例》第十条规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。所以私益拆迁的拆迁人应是房产开发企业或者其委托的单位为，但不得为其监管部门。
 　　4.拆迁补偿不同
　　正如前所述，公益拆迁的拆迁补偿应当在一个合理的限度内，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，拆迁人（即市、县级的人民政府）应对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而由于私益拆迁是在平等协商基础上制定的合同，拆迁补偿需要房地产开发商与被拆迁户达成合意，被拆迁户不必接受强制的拆迁补偿，“漫天要价”也是被拆迁户的权利。
 　　5.救济方式不同
　　由于公益拆迁是有公权力介入的行政行为，是一种行政法律关系，如若有关于公益拆迁中征收时是抚慰公共利益，征收程序是否合法以及补偿金过低的问题的争议都属于行政诉讼的范畴，但是有关补偿协议违约方面的争议就由民事诉讼来解决。可是私益拆迁由于是一种完全的民事法律关系，所以当双方出现争议时只能以民事诉讼维护其权益。
 　　（二）共同点
　　公共利益与私人利益的一起出现往往带有一种对抗的意味，然而公益与私益并非天生即为一对对立的概念，而且从本源上来讲，公共利益有着与生俱来的统一性。无论是认为公益是私益简单地相加还是另一层次上的派生演绎都没有否认公益是由私益组成。私益在一般情况下是让位与公共利益的，但是公共利益也能在一定程度上使私人利益得到实现，这样的循环让公共利益与私人利益有着一致性。
 　　推广到拆迁领域，公益拆迁与私益拆迁看似是一组矛盾的概念，但实质上二者有其共通的一面。在我的理解中，由于公益拆迁是政府主体的建设行为，而政府主体理应是为着经济社会的稳步发展而努力的，所以公益拆迁浅层次看是为了公众的利益，实际上这些利益都会落实到个人身上，从而在某种程度上促进了私人利益的保护及提高。而私益拆迁看似是一种纯粹的商业行为，但是正是由于其不断地投资开发建设才使得社会经济有了发展，中国纳税的第一大行业房地产业也才会如此蓬勃发展。
 　　由此看来，虽然在大谈特谈公益与私益的分别，但是深入来看，公益与私益之间也不是那么泾渭分明，只是在实践中，我们做出一定的区分有利于确立法律关系，合理解决争议。在我国现在具体国情下，我国的公益拆迁与私益拆迁之间的界限有了越来越模糊化的趋势，然而法律的缺位、为了经济发展速度而牺牲个人利益的思想都使中国的强制拆迁愈演愈烈。目之所及，身边强拆的事例并不少见，倘若都是政府的行政行为，本无可厚非，但是很多时候都会涉及到政府只是充当挡箭牌。对公益拆迁和私益拆迁做一个明确的界定是实践中最为需要的。倘若能够在时间中明确区分了公益拆迁与私益拆迁，各方主体也能做到明确有关规定，那么有关拆迁的纠纷将会少很多。太多因为强拆而发生的流血事件已经让我们目不忍视，我们期望着拆迁能够做的更好。
 　　参考文献：
　　[1]梁胜敏.从城市房屋征收角度看公益拆迁的法律规制之嬗变——对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的思考[j].邵阳学院报，2011.2.
　　[2]陈凌.城市化进程中公益拆迁法律制度的理性思考[j]江西财经大学学报，2008.6.
　　[3]龚耘，杜佳毅.《物权法》中的“公共利益”之痒——从征收和拆迁谈起[j].法学研究，2008.5.
　　[4]李炼军.从城市房屋公益拆迁到商业拆迁：法律的缺位将机器完善[j].甘肃政法学院学报，2006.3.
　　[5]赵云海.各国（地区）对土地征收中公共利益法律界定之比较[j].经济研究，2010.
　　[6]鲁敏.城市房屋公益性拆迁程序研究[d].武汉：华中师范大学，2008.
　　作者简介：陈荧，华北电力大学法政系2010级法学专业在读。