摘 要：中国的房产价格在国家调控下“越调控越反抗”，面对这种现象，各方均出现了对政府调控住宅价格的政策的质疑。在这场政府与市场的角力中，市场是如何根据需求调节房产的价格，政府的各项政策是顺应市场规律还是逆市场规律而行的?
关键词：经济学；供给；需求；市场规律；引致需求；赋税；财产税
从2005年3月底的“国八条”到06年的“国六条”，政府对于稳定住房销售价格的决心是坚定的，各大部委也陆续制定相关的政策，旨在控制中国房产的疯长势头。06年下半年全国住房销售价格的涨幅得到了一定的控制，但2007年开始，住房销售价格在以深圳为龙头城市出现了大规模的反弹。根据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1~5月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，12.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。2007年6月份，深圳市国土资源和房产管理局公布的一手房成交公示显示：全市的楼盘成交均价为14256元/平方米，福田区更是高达22242元/平方米。根据瑞士信贷的调查报告表明，2006年深圳税后家庭收入仅为7554元/月。远高于居民承受能力的住房销售价格是否合理，政府的调控手段是否有效?笔者想纯粹从经济学的角度出发来剖析这场房产价格风暴所带来的一些困惑。
图1 深圳2005的到2007年商用住宅价格
数据来源：深圳市国土资源和房地产管理局
1 从供求关系看住房价格的合理性
没有学过经济学的人都知道，供求关系决定商品的价格。供过于求，商品价格会下跌；供不应求，商品价格会上涨。从供应量上看，深圳2005、2006年批准预售面积分别为711.58、694.57万平方米，2007年上半年批准预售的面积为242.41万平方米，特别是2007年一季度批准预售的面积仅57万平方米，较06年四季度减少76%，较去年同期减少38.2%，且大部分供应集中在特区外。从需求上看，2006年6月份发布国六条后使得房地产的投资减少，市场处于观望的状态，2006年下半年的住房成交量有一定的萎缩，但价格还是在稳步上扬。2007年初，股市市场的利好消息增强了投资者对中国经济的信心，从而间接刺激了房产市场的投资，在这种看涨的预期下，住房的需求增加；同时，西部跨海大桥的通车以及福田新口岸的开通也会使港人在深置业的间接成本降低，从而引发新增需求。因此，在这种供求关系下，深圳的住宅价格的飞速上升是较为合理的。根据深圳市房地产预警体系，目前住宅新房供求关系仍然比较紧张，如果这种供求关系得不到缓解，深圳的房产价格还会继续上涨，直到供求平衡，即达到均衡价格。
如果按照市场的规律，价格上涨必然会引起供应的上涨。虽然住房的供应量在一定期间内是一定存量的概念，似乎不能改变，但住房有三种表现形式：自住、出租和空置，处于出租与空置的住房构成住房一定时期内的存量。住房价格的上涨会导致原来用于出租投资的住宅在出租上的投资回报率远低于出售该房产所带来的投资回报，因此房产持有者会选择出售该房产，市场上房产的供给量就会得到增加，住房销售价格会下降。
图2 深圳住宅金及售价
数据来源：深圳戴德量行
因此，根据供求关系，政府要干涉住房价格，就是要增加市场上房产的供给量或减少市场上的需求数量，或者两者同时进行。深圳市推出了一系列的措施，例如，限定开发商在限期内完成住房开发、加快经济适用房、廉租房的建设等，目的就是尽可能快的增加市场上住宅的供应量，以满足超额的需求。同时，深圳明确境外机构和个人只能在深圳购买办公或自住所需的房产以及规范房地产市场，打击非法炒楼等行为的目的是控制有效需求。
2 土地交易价格对住房价格产生的影响
房地产商认为，住房价格的上涨归咎于过高的土地交易价格；国土部门指出土地交易价格对房价的影响较少。在这场硝烟四起的房产价格战中，政府与房地产商到底谁是最大的赢家?
根据深圳市土地交易中心的数据显示，2006年的土地成交金额达到107.24亿元左右，相比2005年的36.2亿增长196.2%。2006年的平均土地价格和楼面价格分别为7674元/平米与3111元/平米，相比2005年均分别上涨了九成和八成左右。2007年一季度成交的两块宝安区商住用地成交金额分别为4亿和4.5亿，楼面价格分别为5981元/平米和5338元/平米。
根据公布的财务数据，万科07年一季度、06年度、05年度以及04年度的毛利率分别为44.56%、37.23%、34.79%、30.9%；该四个周期的净利润率分别为14.88%、11.21%、12.78%、11.45%；金地集团07年上半年、06年度、05年度以及04年度的毛利率分别为41.74%、38.95%、36.4%、26.97%；同样四个周期的净利润率分别为11.03%、12.52%、12.42%、7.75%。从上述数据可以看出，土地交易价格的上涨幅度高于房价的上涨幅度；而随着房产价格的上涨，房地产开发商的毛利率和净利润水平虽然略有上涨但是远低于房产价格的上涨幅度。在这轮房地产价格的上涨中得益最大的是政府，房地产商并不能从中得到太多的好处。
从表面上看，土地的价格确实成为影响房产成本的重要因素。但是，经济学认为，生产厂商对生产要素的需求来源于消费者对产品的需求，为引致需求。生产要素的价格完全对其需求的价格，即土地作为一种生产要素，其价格的决定来源于住房对土地的需求，因此，是住房销售价格决定土地交易价格，而不是土地交易价格决定住房销售价格。目前中国用地的招拍挂都是相对公平、公开、透明的。招拍挂可以使土地价格更加市场化，减少协议转让所带来的腐败和中间成本，同时政府应将土地招拍挂所得资金投资于建设经济适用房、廉租房等公共产品来补缺地价推升的房价。
加快闲置土地的处理、加快城中村的改造、旧城改造等都是增加土地供给的手段，这是政府在稳定房价政策中的治本之策。
3 税收手段在稳定住房价格中的作用
税收是政府调节市场的有效手段之一。为进一步抑制投机和投资性购房需求。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这是政府通过税收手段来稳定房价最主要的措施。根据经济学的赋税理论，税款不一定是由支付者承担，这与赋税的归宿有关。我们一般认为，房产的供给是缺乏弹性的，而需求是富有弹性的，因此在住房销售中产生的个人所得税应该是由卖方承担。在二手房交易市场中，住房的需求弹性和供给弹性是变动的。需求弹性和供给弹性的大小与价格水平有一定的关系。在住房价格较低或中等水平时，住房具有一定的需求弹性，价格越高弹性越小，而供给量几乎等于住房的空置数量，在短期内不具备弹性。当住房销售价格处于高水平(高于出租的投资回报率一定程度时)，住房的供给量还包含处于出租状态的房产，在这种情况下，住房价格上涨相同的数值，增加的房产的供给量会大于减少的需求数量。处于这种情况时，根据赋税的归宿理论，赋税较容易转嫁到买方承担。这也是为什么在二手房实际交易中税收基本上由买家承担。基于上述的结论，虽然对二手房交易赋税在一定程度上会抑制投资，但是由于赋税容易转嫁，因此也相应加大了购买自用房买方的成本，从而也变相的抬高了住房的价格。
面对深圳住房价格的飞速增长，深圳市地税局近期透露，深圳将加强房地产业中个人所得税、土地增值税等税种的征管，发挥税收对社会经济的调控职能对高涨的房价实行间接调控。如果在交易环节征税容易引起赋税的转移，那政府应当尽快开征财产税(物业税)，使非居住住房的持有成本上升，减少投资所产生的回报率，对抑制房产投资需求。
政府制定相关政策调整房地产市场不是要违背市场规律，而是要运用市场规律，采取财政的、税收的以及货币的政策调节市场供给与需求，抑制房地产投资过渡的行为，规范房地产市场秩序，使房地产市场能够良性发展。作为人均资源稀少的人口大国，中低收入人群占人口总数的80%，我国要想在一定期间内实现“居者有其屋”只是乌托邦而已，但是只要能够运用经济学的理论作为指导，参与市场活动来引导市场价格的走势，那稳定住房价格，提高国民的居住条件是指日可待的。
