[摘 要] 通过对mls及我国房地产经纪业信息共享现状分析,针对房地产经纪业信息共享水平低､基础数据获取难等问题,本文提出尽快建立国内房地产经纪信息mls系统的重要性;并以提高交易效率为出发点,指出建立我国房地产经纪信息mls集群系统的思路;最后,从信息畅通､规范发展､利益分配､对证管理等方面阐述了构建mls系统的对策建议｡
　　[关键词] mls系统;房地产;经纪业;信息
　　
　　一､mls系统
　　
　　mls(multiple listing service)是20世纪诞生于美国的一种房地产销售模式,也称为“多重上市服务”｡这种销售模式一经面世,立即得到房地产界的极力推崇,在许多国家得到了推广和应用｡ 其核心的实质是:破解了不动产的特性,使不动产作为商品符合最低价原理,使公平竞争､完全流通的销售规则在房地产领域得到实现｡mls的核心理念是房地产业的房源信息共享原则,其原理如下:一条信息与一条信息交换,交换双方都持有了两条信息,信息量成倍增长｡如果交换的参与者增加,每一参与者的信息量将会呈几何级增长,最终每一参与者的信息量等同｡
　　mls在长期实践中建立了科学､严谨､可操作的房源共享合作规则,确保房源真实性､及时性､可交易性､获益性｡会员处在信息公开､操作公正､交易公平､经营理念同步的操作平台上,从而克服了不诚信､暗箱操作､跑单跳单､恶性竞争､频频跳槽等弊端｡mls提供的专业化交易文件,使会员享受行业标准化的益处｡结合互联网,所有会员在任何时间､任何地点都可以查看房源,为客户提供服务,既为会员带来便利,又最大化满足会员收益,mls已成为世界房产销售的典范｡
　　mls系统运作根据主体性质及规模的不同,其运作形式分为三种,即全国性的mls系统､企业之间的mls系统及企业内部的mls系统｡
　　全国性的mls系统指的是在一个国家或大的地区范围内,由不同地区的mls子系统联合起来组成的mls系统,该系统几乎包括了一个国家或大的地区内所有的房地产经纪公司及所有的房地产经纪人,影响力较大｡企业之间的mls系统较全国性的mls系统规模小,主要是指经营方式､市场理念相近的房地产经纪企业,为了实现彼此之间的共赢而联合起来创建的mls系统,将彼此获得的房源信息共享,实现联合销售,佣金共享,提高工作效率｡企业内部的mls系统,则指的是一家房地产企业内部的子公司或者该公司和其加盟连锁店之间构建的内部mls系统,各分店或加盟店之间实现信息共享,提高业绩｡这方面做得比较好的是21世纪不动产公司,通过该公司内部mls软件系统,店与店之间可以进行有效的房源共享,大约30%左右的业务量就是通过合作成交而完成的｡
　　mls系统也可以根据在实现交易过程中代理的形式来划分运作形式,包括独家代理的mls系统运作形式和只有买方代理的mls系统运作形式｡独家代理的mls系统运作形式要求买方和卖方都要有自己的代理经纪人｡而只有买方代理的mls系统运作形式,卖方自己通过mls系统提供的mls平台将房源信息上传,买方代理则促成买卖双方的交易,而卖方付给买方代理少量的服务费,但要注意卖方和买方代理之间不是代理关系｡
　　
　　二､现状及问题
　　
　　1.现状
　　(1)规模大｡mls通过合并的方式使规模越来越大｡由于降低mls的运营成本和经纪人业务范围的扩大,以及网络技术的迅速普及,都促使了这一趋势的发展｡
　　(2)科技含量高｡从最原始的mls中的房源是印刷品,要想查房源,就要手工从厚厚的mls汇集中翻阅记录｡有了电脑以后,mls的房源信息就储存在电脑里,经纪人只要把mls的软件安装到自己的电脑中,就可以非常方便地输入和查找房源｡到了20世纪末,互联网技术的发展可以使mls建立在互联网的平台上,经纪人可以在有互联网服务的任何计算机上登陆mls｡
　　(3)开放｡互联网技术的广泛普及,以及消费者对于房源信息的需求,各地的mls系统都允许消费者在一定程度上进入mls系统查询房源信息｡这种现象对于房地产经纪人是利大于弊的,因为消费者对房子的各种信息有了较深入的了解,减轻了房地产经纪人工作量,有助于经纪人对房产的销售｡
　　(4)不会垄断｡mls不会构成行业垄断,其理由:第一,目前没有统一的mls系统,使用的mls系统都是由各地的房地产经纪人自行开发所拥有的,是单一的个体行为｡第二,mls中佣金并没有统一规定,佣金都是由卖主和经纪人协商制定的｡第三,mls目前已经非常开放,谈不上封锁信息｡
　　2.问题
　　(1)总体水平低｡从经纪人这个层面来说,我国房地产经纪行业的信息化总体水平较低,表现为两点:首先,全国性的mls系统没有建立起来,部分城市政府所拥有的房地产交易信息还不能客观公正地共享和利用;其次,在我国只有一部分先进的房地产经纪机构有他们自己的管理信息系统,但是,绝大多数的企业和经纪人其信息化水平都较低,这是我国房地产业发展现阶段的事实｡
　　(2)各自为政｡房地产市场中存在的现实问题主要是:各个中介机构都是各自为政,各种信息互相保密;中介公司难免对一些好销的房源信息作保留,供自己“直产直销”,最终,停留在mls系统内的都是一些成交难度较高的房源;大规模中介公司自身已经形成一定信息网络并具有一定优势,再把信息共享给其他公司的可能性较低｡
　　(3)共享水平不高｡房地产经纪企业之间的信息共享和佣金共享几乎没有,只有少数房地产经纪企业在各个连锁店之间或加盟店之间存在内部信息共享系统｡相对于公司内部的销售信息管理系统而言,该系统的成交率占到总成交率相当大的比例,起到了良好的信息沟通作用｡但是,公司对其他房地产经纪企业之间,几乎是没有信息共享的平台和渠道｡
　　(4)数据难获取｡我国房地产基础数据获得比较难,在多数情况下获得的是经加工后的二手数据｡对于房地产企业来说,特别是对于顾问公司,这些经过处理后的数据在很多情况下不能说明问题｡基础数据是最宝贵的｡纵观国外的经验,基础数据的发布情况比较透明,政府只管发布基础数据,剩下的就交给企业自己去判断､分析和深加工｡一切由市场说话,政府只是在市场发展偏离正常轨道时才进行适时地调节｡
　　(5)建设不力｡国内mls系统的发展正处于积极的建设中,房源信息发布比较好的是搜房网,它拥有的二手房网站覆盖了29个城市,重点在北京､上海､广州､天津等城市,拥有超过上百万的海量房源信息｡主要的信息化应用房源发布系统有两个:一个是搜房帮,发布房源信息;另一个是易搜房与搜房网一起进行的产品发布｡可以说搜房网的体系就是mls系统的初级阶段,主要起信息发布作用｡另外,由北京森川世纪网络科技有限公司研发的rels系统,在房源信息共享这一块也比较好,rels系统引进了国外mls系统的操作理念,但当前在我国还没有广泛地推广开来｡

　　三､构建mls系统技术､思路､对策
　　
　　1.技术理论基础
　　(1)系统理论｡构建mls系统,基础理论是系统理论,mls系统是以全国或某个区域范围的房地产为对象,全国或区域范围内的房地产本身就是一个系统｡在mls系统中,除了涉及到次一级的子系统外,还涉及到许多的利益团体要素,诸如买方､卖方､房地产经纪人､经纪公司､行业协会､经营企业等等,这些利益团体要素相互依存,相互影响,共同决定着mls系统的结构组成和功能的发挥｡mls系统的环境要素包括该系统所处地区的经济发展状况､房地产市场发育情况及地区房地产经纪行业政策导向等｡
　　(2)信息理论｡房地产经纪行业最根本的服务就是为委托人提供有用的房地产信息,行业依存于对房地产信息量的拥有程度及信息来源渠道的畅通｡mls系统的本质之一为房源信息共享,通过将全国或区域范围内的房源信息汇总,整理加工后向所有的经纪人会员发布,实现信息共享,降低了房地产经纪行业运行的总体成本,提高了行业的工作效率｡
　　(3)网络技术｡21世纪是信息化､网络化的世纪,房地产网络营销已经成为促进房产交易的一个重要途径｡构建mls系统,网络技术的重要作用体现在:mls系统处理的是海量数据,此过程中数据的上传､处理､发布都离不开计算机网络技术的应用｡mls系统彻底改变了传统的广告媒体宣传､发放售楼书等耗费成本较大的销售模式,通过网络来促成房地产交易,节省了大量的成本和时间,同时也将房源信息最大程度地展现给市场｡网络技术在房地产经纪行业的运用,是国际化发展的趋势｡
　　(4)数字技术｡数字城市,是指综合运用地理信息系统(gis)､全球卫星定位系统(gps)､遥感系统(rs)和网络等关键技术,服务于城市规划､建设､管理;服务于人口､资源环境､经济社会的可持续发展的信息基础设施和系统｡将数字城市中的城市街景动画生成､3d动态模拟､城市景观仿真和飞行技术运用到mls平台中,就能实现客户在网络实时查看房屋的经济地理区位及景观,更好地帮助客户作出决策｡
　　2.构建mls系统思路
　　(1)运作思路｡行业协会的性质决定了协会本身不适于经营mls系统,但mls系统的所有权归全国性房地产经纪人协会,而为了提高该系统的运作效率,全国性的房地产经纪人协会可以将经营权交付给企业,该企业一般隶属于全国性的行业协会,企业的一切收益均用来建设行业协会,以提高行业协会为其会员提供各种服务的能力｡也就是说,要实行mls系统协会所有､企业经营,在经营企业获取经营收益的同时,组成mls信息集群,实现房源信息共享,提高房屋商品的交易效率｡
　　(2)运作方式｡房地产经纪人上传房源信息到地方性房地产经纪业协会,地方性房地产经纪业协会将房源信息录入到该地方建立的mls子系统,通过网络技术将所有的mls子系统连接,构建起全国范围内的mls系统,房地产经纪人通过该系统实现信息共享和佣金共享,mls系统的所有权归全国性房地产经纪协会,各mls子系统归各地方性房地产经纪协会所有｡
　　为了适应市场化要求,提高mls系统的运营效率,在所有权不发生转移的情况下,将mls系统的经营权交给企业,由企业负责运营,包括技术更新､提供各种便捷服务等,并通过专业网站推出面向潜在买方市场的mls平台｡该平台本质为网络传媒工具,潜在买方通过该平台搜寻到自己满意的房子,然后委托代理经纪人通过mls系统获取该房子的全部资料｡同样,每个mls子系统都由隶属于地方性房地产经纪协会的企业来经营,从而构成mls集群系统(见下图)｡
　
　　3.对策
　　(1)信息畅通｡mls系统以互联网为平台整合信息流通渠道,进行信息传递,房地产经纪人通过网络就可以得到所有的房源信息,改变了经纪公司信息手编､人工查询等传统工作方法,加快了信息的传播,极大地提高了工作效率,降低了交易成本,改变了传统的销售方式,创造了一种全新的销售模式｡
　　(2)信息透明｡当mls系统建立起来后,我国的房地产基础数据的公布就会上升到一个新的台阶,将充分实现信息透明化,获取信息渠道畅通,必将推动我国房地产市场向成熟的方向发展｡
　　(3)规范发展｡mls系统不仅是一种销售模式,更是一种先进的房地产流通管理系统,是智慧的结晶和品质的保证｡由于其先进性,当前发达的国家和地区纷纷引进mls系统｡规范我国房地产经纪业的发展,与世界房地产经纪业接轨,适应经济发展的国际化､全球化形式,发展我国的mls系统是必不可少的重要环节｡
　　(4)利益分配｡各地区的房地产经纪协会在建立mls系统的过程中都投入了大量的成本,根据经济学最普遍的原理“谁拥有,谁投资,谁受益”原则,既然全国性房地产经纪协会和地方性房地产协会都投资并提供服务,就存在一个收益分配的问题｡ mls系统的收益主要来源于使用该系统而交纳的服务费及咨询信息出售两个部分｡全国性房地产经纪协会扣除收益部分外,其余的收益根据各个地方性mls子系统所提供信息的质量和数量及咨询信息的来源分配给地方性房地产经纪协会｡
　　(5)对证管理｡mls系统交易过程的实现,在很大程度上依赖于对入会的房地产经纪人的管理,mls系统的运行需要相当数量的会员,而且这些会员必须同时是加入全国性房地产经纪协会的具有执业资格证书的房地产经纪人,这样才能建立起有效的系统管理机制｡然而,当前我国已取得房地产经纪人执业资格的人数与需求具有相当大的差距,这就对我国mls系统的建立提出了挑战｡
　　
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