低碳经济环境下的房地产企业发展方向

　　2012年4月，国家财政部及住房和城乡建设部联合发布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，其目的就是为进一步深入推进建筑节能，加快发展绿色建筑，促进城乡建设模式转型升级制定指导方针及实施细则。上海市早在2008年就开始推动绿色建筑发展，是全国最早开展绿色建筑示范的城市，目前已编制完成了《绿色建筑评价标准》，完善了符合上海市经济发展趋势、适合上海地域气候特色的绿色建筑技术体系，并于2012年9月15日起实施《上海市建筑节能项目专项扶持办法》，旨在推广和鼓励绿色建筑的发展。本文在解读有关发展绿色建筑的基础上，对房地产企业如何发展绿色建筑提出了一些建议。
　　一、绿色建筑的内涵和发展绿色建筑的意义
　　绿色建筑的基本内涵可归纳为：减轻建筑对环境的负荷，即节约能源及资源；提供安全、健康、舒适性良好的生活空间；与自然环境亲和，做到人及建筑与环境的和谐共处、永续发展。根据2006年国家住房和城乡建设部正式颁布的《绿色建筑评价标准》，绿色建筑的定义是指满足《绿色建筑评价标准》（gb/t 50378-2006）的相关标准，在全寿命周期内最大限度地节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑是综合运用现代建筑学、生态学及其他高新科技的成果，把建筑建造成一个小的生态系统，为使用者提供贴近自然、方便舒适并节能的使用环境。所谓“绿色”并非仅仅指一般意义上的景观绿化等，而是指对环境无污染的一种标志，本质是物质系统的循环，无废无污、高效和谐、开放式闭合良性循环建立起建筑物内外的自然空气、水分、能源及其他各种物质的循环系统。
　　发展绿色建筑是实现低碳经济的必要措施。低碳经济是指运用可持续发展的理念，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，最大限度地减轻对高碳能源的依赖、减少温室气体排放，保障生态系统良性循环的经济发展模式，发展低碳经济，一方面是要积极承担保护环境的责任，节能降耗；另一方面是调整经济结构，提高能源利用效益，发展新型工业，建设生态文明。其核心问题就是绿色能源技术和节能减排技术的创新，产业结构的调整和产业政策的重新规划。建筑业作为我国经济的支柱产业之一，有规模大、投资大、能耗高、寿命周期长和相关产业链广等特点，在低碳经济的背景下大力提倡发展绿色建筑，对于我国经济的可持续发展和生态环境的良性循环具有重大而深远的意义。
　　我国政府在联合国气候变化峰会上所做出的承诺，我国在应对气候变化方面将采取一系列强有力的节能减排措施，节能减排将作为约束性指标纳入国民经济和社会发展的中、长期规划，保证执行受到法律和舆论的监督。而另一方面我国正处于工业化、城市化和新农村建设快速发展的历史时期，根据联合国经济与社会事务部人口司于2010年3月发布的《世界城市化展望2009年修正版》的报告指出，我国的城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%，预计到2025年将达到59%。目前，我国城乡建设增长方式仍然粗放，发展质量和效益不高，建筑建造和使用过程能源资源消耗高、利用效率低的问题比较突出。节能减排目标和工业化、城市化发展的需求相冲突，而解决这一冲突的根本措施就是大力发展低碳经济，推进产业结构创新；以循环经济为核心，推进节能减排创新，发展低碳经济产业，包括新能源、工业节能、资源回收、环保节能材料和绿色建筑等。
　　二、绿色建筑的相关政策内容及解读
　　近几年来，绿色建筑一直是国家、政府部门和行业关注的热点。早在2006年我国政府就颁布实施了《绿色建筑评价标准》，可见对绿色建筑发展的重视程度。为指导“十二五”绿色建筑产业科技发展，2012年我国针对绿色地产的相关扶持政策相继陆续出台并付诸实施，为传统地产商的“转型”指明了方向，为绿色地产商的发展奠定了基础，这些将有助于大规模推进我国绿色建筑的发展。2012年4月，国家财政部及住房和城乡建设部联合发布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》（以下简称“实施意见”），这是我国首次以正式文件形式提出绿色建筑发展目标，其目的就是为进一步深入推进建筑节能，加快发展绿色建筑。实施意见中包括六大部分内容：一是发展绿色建筑的重要意义；二是推动发展绿色建筑的主要目标与基本原则；三是建立健全绿色建筑标准规范及评价标识体系；四是建立高星级绿色建筑财政政策激励机制；五是推进发展规模化绿色建筑；六是引导保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑。实施意见中对发展绿色建筑提出的具体实施要求有四本文由论文联盟http://收集整理点：一是要求到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%，建筑建造和使用过程中的能源资源消耗水平接近或达到现阶段发达国家水平。要求到2014年政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准，力争到2015年，新增绿色建筑面积达到10亿平方米以上。二是首次明确了对高星级绿色建筑的奖励标准：2012年奖励标准为：二星级绿色建筑45元/平方米（建筑面积，下同），三星级绿色建筑80元/平方米。奖励标准将根据技术进步、成本变化等情况进行调整。三是鼓励和支持绿化生态城区建设：凡新建建筑全面执行《绿色建筑评价标准》中的一星级及以上的评价标准，其中二星级以上绿色建筑达到30%以上，2年内绿色建筑开工建设规模不少于200万平方米的集中连片发展新城区，给予资金定额补助，资金补助基准为5000万元，对规划建设水平高、建设规模大，能力建设突出的绿色生态城区，将相应调整增补助额度。四是支

持引导保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑。保障性住房发展一星级绿色建筑达到一定规模也将优先给予定额补助。鼓励各地在政府办公建筑、学校、医院、博物馆等政府投资的公益性建筑中，率先执行绿色建筑标准。从2014年起，政府投资公益性建筑全部执行绿色建筑标准。2012年5月住建部又下发《“十二五”建筑节能专项规划》，提出将设立建筑节能和绿色建筑发展专项资金。科技部也印发了《“十二五”绿色建筑科技发展专项规划》（以下简称《规划》），其中明确提到，将加大财政对绿色建筑科技的投入力度。

　　国家针对绿色建筑相关扶持政策的密集出台，表明我国政府对发展绿色建筑、大规模推进国内绿色住宅消费的态度和决心，这些将大大提高我国绿色建筑的发展水平，并撬动万亿元的绿色建筑产业。
　　三、发展绿色建筑是提高房地产开发商核心竞争力的重要举措
　　随着国家利好政策的出台，绿色建筑成为未来房地产开发行业的发展主流方向，越来越多的房地产企业将开始转型“绿色”，尤其是获得相应认证的绿色建筑，正越来越多地受到国内外开发商的重视。根据中国建筑科学研究院上海分院估算的数据，近几年，我国房地产开发商排名前十位的都在成体系的开发绿色建筑，而一些中型开发商甚至是把绿色建筑作为差异化竞争的主要手段。前者如万科集团、绿地集团等；后者如南京的朗诗集团等。作为国内房地产开发商的龙头，万科集团也是绿色建筑的先导者之一，早在2004年万科就在上海做了第一个绿色建筑“朗润园”，当时也是上海市政府刚刚开始推行绿色生态建筑，朗润园除了按当时的政府要求建成为“四高小区”外，还把节能率提高到一半以上，甚至为当时政府制定的一些政策提供了参考。绿地集团也是较早介入绿色建筑的开发商，在上海，绿地集团得到了上海市政府专向节能基金的资助；在其他一些地方，正是因为满足了当地政府兴建绿色生态小区的要求，绿地集团较为顺利的取得了土地开发。
　　我国房地产企业在改革开发以来的市场经济发展中已经从原始积累期发展到了稳定发展期。房地产开发商要做大、做强就要从单一的开发销售转变成房地产开发销售、租赁与经营共举，通过优质的资产沉淀获得核心竞争力。这就要求房地产开发商必须要从开发建设（增量）为主转向经营投资为主（存量），房地产企业的主要业务环节也将变为房地产资产全生命周期（从规划设计、建设施工、运营管理直至报废拆除）的管理，因此，未来建筑物业全生命周期内的能源消耗将是房地产开发商自身的一项重大成本支出，而谁能把这项成本降低，就将大大提高自身产品的市场竞争力，实现良性循环。而绿色建筑的所关注的核心点正是建筑物全生命周期内的节能减排，节约各类资源，因此开发绿色建筑可以使开发企业大大降低经营成本，从而在市场竞争中立于不败之地。随着房地产市场的日趋成熟，房地产开发企业的品牌效应越来越成为购房者选择购房的重要因素之一，未来的房地产市场越来越成为品牌的竞争。开发商如果能将绿色建筑作为经营理念之一，则能够加深购房者对开发企业的“社会责任感”印象，从而提高开发企业的品牌价值，增强品牌竞争力。
　　因此，应该说发展绿色建筑是今后房地产开发商提高核心竞争力的重要举措。
　　就上海房地产市场而言，明确标明为绿色建筑的只有朗诗绿岛、中鹰黑森林与印象钢谷等，其他都是概念营销，在某些部位使用了一些节能材料。“十二五”期间，上海计划建设1000万平方米绿色建筑，并在保障性住房中率先推进绿色建筑，使民生工程更惠民。2012年上海市当年度开工量10%以上的保障性住房必须按照绿色建筑标准设计建造，并且鼓励设计建造二星、三星的高星级保障性住房。上海还将依托虹桥商务区等8个低碳实践区和7个低碳新城建设，以及国际旅游度假区和世博后续开发利用两个重大建设项目，将绿色建筑与可再生能源建筑一体化应用、低碳建设、运营与交通节能、低碳生活融为一体，引领和推进资源节约型、环境友好型城市建设。