后金融危机时代中国经济发展——房地产泡沫

　　1. 房地产泡沫的涵义
　　经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说，房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时，土地和房屋价格高涨，大大高于由真实需求所支撑的市场价值，并且交易频繁，形成了一种表面上的虚假繁荣。
　　房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一，房地产业的资源基础是土地，而土地是现代社会最稀缺的自然资源，其供给量难以随需求的增加而增加；第二，房地产是社会赖以生存和发展的物质基础，人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；第三，房地产行业的生产周期比较长，供给量在短期内难以增加。正是这些特征，使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡，价格波动剧烈，这是诱发房地产泡沫的重要因素。
　　2. 房地产市场供求关系的一般特征
　　2.1住房需求的一般特征包括：
　　（1）作为人们赖以生存和发展的物本文由论文联盟http://收集整理质基础，住房是一种生活必需品，因此，人们的基本住房需求是刚性的，其价格弹性较小。（2）随着生活水平的提高，人们对住房各方面的追求逐渐升级。由于住房品质提高，即使在供求总量不变的情况下，房价也呈逐渐上升的趋势。（3）由于住房抵押贷款制度的普遍实施，住房购买力不完全取决于当期收入水平。因此，与收入波动相比，住房需求的波动更大。（4）住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产，现在也变成了一种高值商品。人们更倾向于将货币资产转化为房产，因此住房购买需求增加，而住房供给在短期内难以相应地增加，结果必定导致住房价格上升。
　　2.2住房供给的一般特征包括：
　　2.2.1住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。
　　2.2.2住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看，住房供给成本决定住房价格，但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本，而是土地成本，尤其是级差地租，级差地租是城市住房供给成本的主体。因此，随着地租和地价上升，房价自然会水涨船高。
　　2.2.3住房供给受建造周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生成，因此住房供给在短期内缺乏弹性，不能迅速适应市场需求的变化。在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。
　　上述特征说明，房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。
　　3. 房地产价格泡沫形成机制
　　在房地产市场上，出于追求住房使用价值的目的，人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律，即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下，房价上升则需求量会随之下降，而房价下降则需求量会相应增加。
　　研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度，是一个相对值。供求弹性分别是指，当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时，表明供求缺乏弹性，相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性，在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加，因此，房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。
　　一般来说，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加。短期内，由于住房供难以随需求的增加而增加，交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升，也就是说，此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。
　　但是，从长期来看，住房供给是富有弹性的，它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内，如十年、二十年，如果房价持续上涨，投资于房地产的利润增加，开发商就可以想办法克服城市空间的限制，向市场提供更多的住宅。在这个过程中，虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度，房价仍然有上涨的趋势。但是，由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期，从而使投机性需求迅速减少，结果必然导致房价上涨失去动力，甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。
　　但是，在中国，由于房地产市场的垄断性较强，房价具有向上的刚性，超额供给更多地表现为空置率上升，而不是房价下降。
　　4. 挤压泡沫的措施
　　房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
　　4.1从土地源头入手，规范土地市场；
　　4.2建立健全房地产市场信息系统和预警机制；
　　4.3要加强对银行的监管，有效化解金融风险；