摘要：房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。本文主要分析了影响房地产变动的主要因素及未来几年我国房地产价格变动的趋势。

关键词：房地产；价格；变动趋势；经济效应；分析
　　
　　房地产是居民消费和投资的重要组成部分，房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水平，另一方面还将通过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费。
　　1 影响房地产价格变动的宏观因素分析
　　房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。
　　1.1 经济的发展水平
　　房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。
　　1.2 国家政策的影响
　　我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分，形成了若干不良的示范导向，理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下，真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下，深化体制改革，积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。
　　2 我国房地产价格变动的趋势分析
　　未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较小，房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制，这是因为：
　　2.1 住房消费需求不断增加
　　近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据“链家地产”统计资料分析, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了中国居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的上升。
　　2.2 消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除
　　伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择，目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归，又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说，未来几年，国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。
　　2.3 国家政策的变化
　　2.3.1 房贷政策的影响
　　随着房改进程的加快，住房金融的发展已进人了一个新的时期，人们的贷款消费意识不断升温，消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看，选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提升，对不同价格的房产的选择余地扩大，而且使人们的消费观念发生了重要变化，它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础，而且使得中端产品甚至“经济适用房”的开发商找到发展空间。
　　2.3.2 住房制度的调整
　　近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年 ，我国将继续坚持扩大内需的方针，实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点，其投资力度和建设规模势必继续扩大，但伴随市场供给规模的扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开发商单边决定价格、不愁产品卖不出去的局面将会发生根本性的改变。房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一直下降，但买方市场的形成对于房产价格来说，将平抑价格的非理性上升，使房价的构成要素和内部比例关系发生重大调整。
　2.3.3 货币政策的影响
　　针对房地产市场投机过度, 我国央行采取了一系列措施, 试图控制过剩的资金流动,但是效果并不理想。以提高准备金率为例, 2006年央行把准备金率上调了50基点, 但此次准备金率的调整, 对整体流动性及货币环境影响并不是很大。从

以上分析看出, 央行的措施只会使房地产市场出现短暂而温和的停顿, 导致交易量减少而不是建设量减少, 随着银行贷款力度的加大和投机者重返市场, 流动性过剩会重新出现。
　　3 房地产价格变动的政策建议
　　3.1 政府部门应加强宏观调控和政策引导
　　政府应强化对土地的控制和管理,土地供给限制会对土地价格、住宅价格产生溢出效应, 土地利用限制越严格, 住宅价格和已开发土地价格上升得就越快。因此, 我国政府需要根据房地产市场的变化情况, 保持房地产投资规模, 适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间; 加大对城市存量土地的清理力度, 盘活存量土地; 要严格控制政府用地, 特别是应以立法方式控制和减少政府部门占用城市高级差地租地区的土地;另外, 针对不同结构的房地产商品, 应采取相应的土地出让方式, 避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬。近年来, 政府出台的一些措施, 在一定程度上抑制了房地产消费。但是, 目前中国居民的消费模式不是单一的模式, 小户型、高密度、节俭化的住房不能满足对住房有不同需要的消费群。因此, 政府在制定政策时应该考虑不同人群的需求, 根据不同居民的收入水平设计不同的住宅,以解决各个层次居民的住房问题。
　　3.2 完善住房保障制度
　　从多个角度来建立社会保障体系。一是对低收入者供应经济适用住房, 可以实行政府定房价、定套型、定供应对象; 二是对最低收入者供应廉租屋, 由政府审定供应对象, 可以只租不售; 三是重视廉租房的建设与管理, 各地廉租房建设的现状实行网上信息公开, 接受社会各界的评价和监督;四是采取减免税收等激励手段, 支持房地产企业进行经济适用房和廉租屋的建设。这样既有利于提升企业开发普通商品房的积极性, 又有利于加快廉租屋政策落实的速度。
　　3.3 加大房地产信贷监管力度,
　　加强对金融机构资产运行情况的监管, 严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率, 紧缩信贷总量;严格审查土地使用权抵押贷款条件, 降低融资比率, 加大对抵押物与信用担保方的核实力度,建立一套全面评估贷款方的风险监控体系;遏制投机性需求。可以限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数, 加大对房地产交易行为的调节力度, 从交易环节抑制炒房。
　　4 结束语
　　在经济形势没有出现严重衰退的情况下，预计在未来的几年房地产价格出现大幅下跌的可能性较小甚至略有上涨，房地产价格上涨在通过消费的挤出效应减少非住房消费的同时，也通过财富效应促进了居民的消费和投资。
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